旅游地產開發從關注“3S”到倡導“3C”――解讀卓達集團旅游產業地產開發之路

      

    當前，濱海旅游地產開發方興未艾，其特點是在開發一般房地產的基礎上增加了公共旅游資源的開發利用，其開發方向大部分以觀光休閑度假形式為主，通過整合3S濱海旅游資源，即溫暖的陽光（Sun）、碧藍的大海（Sea）、舒適的沙灘（Sand），實現濱海旅游項目的開發。
    但總體而言，國內濱海旅游地產的開發大多數主要還是就旅游項目的開發而開發，缺乏對城市公共資源配套的統籌規劃和旅游相關產業配套的建設，旅游地產開發的可持續性和公共旅游資源最大化的實現明顯表現不足。
    與之相反，卓達集團從經營城市、產業布局、拉動消費等方面入手，在一系列的旅游產業地產項目運作實踐中，摸索出了一條可持續開發之路。
    一、當前濱海旅游地產開發存在的主要問題
    目前，我國濱海旅游地產市場主要存在以下三大問題：
    1、開發方式不規范，資源競爭惡化
    濱海旅游市場的開發屬于資源導向型開發，對自然生態資源和旅游資源的占用和依賴度高。目前，常規房地產和旅游房地產在區位上均偏向濱海、濱湖、山區等優質資源區域，存在明顯競爭，加上在實際開發中，許多規劃的旅游用地大量改為純住宅開發，一次性買斷方式使環境資源浪費較大，在一定程度上影響了高品質旅游項目的開發空間。
    2、開發檔次較低、產品結構不合理
    由于行業管理部門對區域資源沒有合理統一規劃和監管，盲目追求地方政府的經濟效益，對開發商準入門檻設置較低，使一些披著旅游資源“華麗外衣”的中小房地產商感覺有機可乘，一哄而上，小規模、低端化發展情況嚴重，導致粗制濫造的地產項目重復建設。
    3、配套功能不完善、空置率較高
    從旅游房地產前期的發展過程來看，更多的是旅游拉動地產，很多旅游度假區的地產搞上去了，但旅游并沒有搞上去，其結果是建了一大批住宅。據統計，在海景房最集中的三亞、乳山等地，由于購買群體幾乎全為外地人，加上區域配套建設相對較慢，各小區內的常駐率大多也就在20%左右，因此產生了一大批“睡城”。
    總體來看，絕大部分旅游地產項目的開發，缺乏站在國家戰略高度上的統籌規劃和強大的產業支撐，景觀資源的高效利用和土地價值的最大化很難實現，從這個意義上講，卓達旅游地產的開發模式對國內旅游地產的開發方向都有一定借鑒意義。
    二、卓達旅游產業地產開發模式特點
    1、卓達“多元價值型”產業地產模式介紹
    今年1月份，在北京會議中心由中國管理案例聯合中心、中國最高端的管理評論刊物《北大商業評論》主辦的“中國管理創新論壇―暨第四屆中國管理學院獎頒獎盛典”上，卓達集團憑借“多元價值型產業地產模式案例”榮獲了目前中國學術界最具權威的中國管理學院獎專項金獎，得到了中國專家界一致認可和好評。
    和其他房地產公司單一開發的住宅或商業方式不同，卓達“多元價值型”產業地產模式是從經營城市的視野高度，以城市經營為基本背景，以地產項目運作為載體，以整合資源為手段，以產業為基礎，以產業帶動就業，以就業帶動房地產發展的循環發展模式。
    卓達產業地產的多元價值，如同一個“價值藤”――圍繞一個地產”藤”，深度植入其他產業。這使單一的房地產開發具有了多元價值，因此稱之為“多元價值型”模式。房地產開發一旦形成“藤”效應，將激發巨大的附加值，這不僅使房地產具有了可持續發展空間，而且對促進行業的長足進步與健康發展，對于我國城市擴張和經濟可持續發展也都具有指導意義。
    2、“3C”旅游產業地產開發理念的提出
    隨著國家對海南“國際旅游島”、山東“藍色半島經濟區”的批復，掀起了新一輪的濱海旅游地產開發熱潮。卓達集團將“多元價值型”產業地產運作經驗應用到旅游地產開發上來，創造性地提出“3C”旅游地產開發模式理論，即“造城市（city）帶動區域配套、上產業拉動消費(consumption)能力、做精品提升客戶價值(customer value)”，并通過海南三亞、山東文登、天津武清等地一系列旅游項目的運作，從關注“3S”到倡導“3C”，卓達集團成功走出了一條旅游產業地產可持續開發之路。
    3、“3C”旅游地產模式的特點和啟示：
    （1）通過超前的戰略眼光先期介入，實行精品戰略提升客戶價值(customer value)”。
    由于濱海地產項目本身的高端產品特性，決定了項目建設之初一定要走“精品化”道路，重點強調項目的個性化、高品質和創新性。卓達三亞項目以其自身的價值優勢屢創銷售奇跡，成為旅游度假地產的典范代表之一。
    早在2000年，三亞房地產一片低迷，爛尾樓遍地，人們對房地產喪失信心，談海景房而色變。就在此時，卓達從廢墟中看到希望，大舉進入三亞。很快2001年，三亞卓達公司就開始利用和結合當地生態環境資源，與全球最大、業內排名第一的景觀規劃公司美國易道（EDAW）等專業團隊合作，共同打造了定位高端的卓達?東方巴哈馬項目。該項目總規劃面積540畝，建筑面積超過50萬平方米，分三期開發，先后被授予“全國優秀旅游房地產項目”、“三亞明星樓盤”等榮譽稱號，成為海南省首個“分戶驗收”項目。
    該項目的成功運作，對當時沉寂的三亞房地產市場的啟動和發展，有極強的示范效應。
    （2）注重產業更新，立足循環經濟造城市（city），推動城市化發展。
    產業更新和城市發展是緊密結合在一起的，為了帶動整個城市發展和未來經濟轉型，必須發展一些集聚增長潛力的行業。與其他濱海地產開發企業相比，卓達山東文登項目群選擇的行業跨度更廣。
    該項目群地處山東半島藍色經濟區核心區域――文登前島機械制造業集聚區，主要由三大板塊組成，即30萬噸級卓達張家埠新港、藍硅谷――新型綠色環保產業基地和總占地2000平方米的卓達香水海新城。
    在山東項目群建設之初，卓達集團就充分借鑒了國內濱海度假地產的經驗，吸取了附近乳山、海陽等地因單一項目開發、區域配套簡單導致成為“睡城”的慘痛教訓，提出了“以港興城、以產興業、以業引人、和諧發展”的開發戰略，率先啟動了大型港口建設和新型綠色環保產業園區的開發。
    工業園區和港口的開發帶來了常住人口，加上各地產業移民的進駐，造成人口迅速聚集，也自然就拉動了經濟，盤活了城市，繁榮了生活，形成了以臨港產業開發為先導，以休閑度假新城為核心的板塊聯動，港口拉動產業――產業帶動城市――城市繁榮生活的三位一體發展、生生不息的宜居、宜游、宜創業的新興循環造城模式。
    （3）上產業拉動消費(consumption)，高效集約利用土地，實現衛星城鎮的可持續發展。
    城市經濟學理論表明，集聚效應產生規模經濟效應。城市化進程是人口和產業發展的集約化過程，一個城市的集約程度越高，經濟活動的效率就越高。在土地有限的情況下，如何最大限度地提升單位土地的產出效益，提高土地綜合利用率，是許多旅游地產開發商面臨的課題。在這方面，卓達天津項目群具有典型意義。
    2007年底，依托京津城市一體化戰略，卓達集團立足有“津門首驛”之稱的天津武清區河西務鎮，響應天津市北向戰略發展號召，充分利用該鎮在漕運、衙門、古驛、書院、運河等方面的歷史文化資源和區位優勢，適時提出了“魅力?河西務衛星城”的開發建設構想，開創了以文化創意產業和養老健康產業為核心，現代觀光農業為支撐，集文化、養老、健康、休閑、旅游、居住等多功能于一體、輻射京津地區的大型衛星城模式。
    該項目群總規劃約2000萬平方米，由文化創意產業園、中國養老社區、現代觀光農業等三大項目群組成。文化創意產業園區啟動區――三溪塘項目總建筑面積約40萬平方米，目前，一期16萬平米藝術家工作室、相應商業配套、藝術交易所等已經交付使用，并成功引進了中華文化促進會會員之家、文化產業（中國）協作體、中國國家畫院（武清）國際藝術交流中心等近百家單位，高占祥、劉炳森、孫其峰等數十位國內知名書畫家藝術館和文化創意公司也相繼掛牌入駐。
    中國養老社區總建筑面積約600萬平方米，是民政部首批國家級養老示范項目。目前，一期啟動區總建筑面積30萬平米的卓達萬和郡和孝文化博物館、中華國醫館等系列公建配套都在建設之中。
    卓達天津項目群的開發，對于改善當地產業結構、促進產業升級、高效集約利用土地、提高農民收入等方面，都發揮著重要作用，探索出了一條解決“三農”問題、實現城鄉統籌的新途徑。
    從卓達進入三亞、山東、天津的項目發展分析，可以看出卓達集團逆勢而上的戰略規劃和上產業帶動城市發展的項目運作特點。隨著近年來濱海旅游地產的迅猛開發，對于如何保護和合理利用區域資源，實現土地價值最大化等各方面，卓達集團倡導的“3C”旅游產業地產開發模式，也許能給其他地產開發同仁帶來一些啟示。

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