三中全會“暗透”房地產思路：千方百計增加住房供應

三中全會“暗透”房地產思路：千方百計增加住房供應

社會各界都在急切地解讀11月12日中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。

在中國銀河證券首席總裁顧問左小蕾看來，改革已經列出了清單，雖然實質性的政策和細則還沒有出臺，但思路是正確的。重頭戲是讓農民走出低收入的困境。“過去城鎮化對農民的利益考慮得不夠，而城鎮化不是造房子，更應該保護農民的利益?！彼龑Α?1世紀經濟報道》記者說。

中國房地產研究會副會長顧云昌在接受《21世紀經濟報道》記者專訪時表示，“習李房地產新政”日漸清晰，調控的手段、方法、立足點、途徑都在發生變化。

雖然三中全會未直接提及房地產市場（專題閱讀），但此前已有思路透出。10月29日，中共中央總書記習近平在主持中央政治局學習時強調，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。要千方百計增加住房供應。同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式。

顧云昌分析，與過去的調控思路有所不同，首先是調控手段的變化。過去，政府有形的手干預太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現在強調千方百計地增加供應。再次，調控的立足點也在發生變化。過去的調控，是就房價而言的調控，房價被視為政治問題，調控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切。現在，隨著房地產市場的分化，各地區表現不同，調控給了地方更大的自主權。

國泰君安也提出了相似的觀點。國泰君安指出，公報提出的核心問題是使市場在資源配置中起“決定性作用”和更好發揮政府作用。房地產板塊之前受限購限貸等非市場化手段嚴厲調控，整個樓市的規模受到壓制，政策方向明確市場化對房地產板塊邊際影響大。預判政府對房地產直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。

公報中備受房地產業界關注的內容，是提出要建立城鄉統一的建設用地市場，完善城鎮化健康發展體制，賦予農民更多財產權利。21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，這幾句統領全局的話，為新型城鎮化建設，為土地制度改革包括集體建設用地改革，指出了方向，做好了基礎鋪墊。集體建設用地改革是新型城鎮化建設的核心之一，相信將會穩步推進。

長江證券認為，對比十六屆、十七屆三中全會，農村土地問題首次提及“建立城鄉統一的建設用地市場”。流轉是土地市場具備的屬性之一，建立城鄉統一的建設用地市場也必然包含了農村建設用地的流轉，其立意較簡單的土地流轉更為深遠。

長江證券進一步指出，對農村集體建設用地實現國有化，農民就地城鎮化的成本最低，也是部分地區已經施行的策略（如重慶、成都）。但該手段的問題在于，本質是土地收益在農民和地方政府間的再分配，并非所有地區土地國有化收益都足夠支付農民市民化的成本。城鄉二元土地結構仍未變化。

此前中央剛剛將城鄉建設用地增減掛鉤試點進行推廣，但這并非政府長期目標。賦予農民財權，完善農村土地管理與規劃，規范農村建設用地流轉制度，最終建立統一建設用地市場或才是《公報》本意。

左小蕾認為，必須應該讓農民在土地流轉中獲取收益的大頭，走出低收入的陷阱，用制度保護農民，縮小收入差距。

不過，長江證券認為，建設用地使用權的流轉不等于使用性質的轉變，不會直接地造成住宅用地供應增加。根據現行法律規定，集體建設用地的使用權限定在新辦鄉鎮企業、自建住宅以及農村公共設施及公益事業三個方面。因此，《公告》對于“建立城鄉統一的建設用地市場”的表述，更應該被認為是賦予農民土地使用權確權和流轉帶來的額外財權，而非土地使用性質轉變帶來的“非分之財”。

至于業內普遍關注的房產稅改革，未在公報里出現。顧云昌、左小蕾、桑豫峰均指出，公告中提出“完善稅收體制”，也暗含了要推進財稅制度改革，但具體改革方案也要由深化改革領導小組部署。“制度的建立是長期的過程。據我所知，很多部門都已經開展了許多土地流轉和房產稅的研究?！弊笮±僬f。

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