云南·普洱莊園旅游專項規劃

 作為一個少數民族聚集，以茶聞名的傳統農耕地區應如何充分發揮自身獨特優勢，提高地區經濟水平？普洱市政府委托綠維創景承擔《普洱市旅游發展規劃（修編）2011-2025年》。

以“普洱現代茶莊園”為代表，普洱的莊園旅游已經形成了具有一定影響力的莊園旅游模式。《普洱莊園旅游專項規劃》是《普洱市旅游發展規劃（修編）2011-2025年》莊園旅游板塊的深化和具化，旨在研究普洱市如何發展“普洱特色莊園”、“現代莊園經濟”和由此衍生出的“莊園旅游”項目，從而為普洱市提供未來15 年的莊園旅游發展戰略思路，確定各個規劃階段莊園旅游方面的工作框架和工作重點。其范圍涵蓋普洱市的各類莊園。

綠維創景通過對普洱莊園旅游資源的深入挖掘與高度凝煉，確定以亞熱帶高原的特殊文脈為核心，以亞熱帶高原的大農業、少數民族文化、自然景觀三方面策劃普洱莊園，將普洱最終打造成亞熱帶高原生態莊園旅游度假區。此項目的規劃思路，得到甲方高度認可。

1、項目背景及評價

普洱市森林覆蓋率達67%，自然生態優良，農業資源豐富，普洱茶聞名天下，茶文化厚重而豐富。同時，普洱自古就是一個多民族分布而又混合雜居的地區，各少數民族的文學、藝術、宗教、語言、風俗、服飾、飲食、娛樂、建筑等，為普洱大農業的差異化打造提供了依托。

但普洱莊園的發展也存在著很多不足之處：莊園旅游基礎設施缺乏，在調研的莊園樣本中，大多數還處于一產范圍；現有莊園多數處于莊園經濟構建或發展期，還沒有向莊園旅游延伸；現有莊園同質化嚴重，在縣內就形成了競爭趨勢；莊園旅游專業團隊缺乏，目前莊園內的人員均為當地百姓。

因此，本項目的關鍵在于如何體現普洱莊園獨特的個性，以超前的理念及視角，找到普洱莊園打造方式，又對應各級政府政策導向、順應乃至引領市場趨勢潮流的開發方向及主題概念。

總體來看，本項目面臨轉型壓力大、市場競爭大等挑戰，但若實現了主題概念、核心產品和產業模式等方面的重大突破，完全有望打造成為中國乃至世界最具特色的主題化生態莊園度假區，成為業界的經典和標桿。

2、主要開發思路

通過對普洱資源的整合分析，綠維創景認為本項目的關鍵在于如何體現普洱莊園獨特的個性，以超前的理念及視角，找到普洱莊園打造方式，又對應各級政府政策導向、順應乃至引領市場趨勢潮流的開發方向及主題概念。本著立足自身、放眼世界、博采眾長、為我所用的思路，綠維創景認為將本項目定位為“亞熱帶高原生態莊園旅游度假區”最適宜來承載這一重要使命。

項目挖掘提煉普洱莊園的獨特性，以亞熱帶高原的特殊文脈為核心，突出生態化理念，以市場需求為導向，以亞熱帶高原的大農業、少數民族文化、自然景觀三方面策劃普洱莊園，形成獨具亞熱帶高原特點的農產品種植主題莊園、浪漫愛情主題莊園、商務會議主題莊園、養老度假主題莊園、少數民族風情主題莊園區、創意農業主題莊園等多樣、個性莊園產品，以此構建普洱莊園世界。

每個主題莊園均由農業發展、旅游度假、私家莊園三個產品體系構成，但根據莊園現狀的不同，打造不同的發展重點，使處于各個階段的莊園均可在短期內，以不同的主題實現開發運營，同時為莊園后期向更個性、更高端的發展劃定方向、預留空間。

3、五大發展戰略引導未來發展方向

>>>>政府指導，市場運作

以政府指導，給予前期鋪墊和政策支持，使得普洱更好地開發莊園旅游。 政府是莊園旅游發展的核心動力，政府的功能主要體現在制定規劃、出臺政策、宣傳促銷、提供導向性投入、人力資源培訓、培育產業環境和社會氛圍。而旅游產品的融資、建設、經營要走市場化道路，以“經營”的理念來發展莊園旅游。

>>>>資源整合，產業聯動

普洱擁有良好的莊園旅游發展基礎條件，充分利用這些有利條件，推進資源整合與業態創新，莊園旅游產業完全有能力成為普洱的新型服務業，帶動服務業發展的同時，帶動農業、林業的產業鏈延伸、發展和升級，帶動普洱的社會主義新農村建設，帶動農產品加工業、交通運輸業、商貿物流業、休閑娛樂業等泛旅游產業發展。因此，資源整合、產業聯動戰略，對于整個普洱市來講，有著非同凡響的深遠意義。

>>>>突出特色，差異發展

普洱擁有茶、咖啡、石斛、水果等特色產品優勢，擁有獨特的少數民族文化傳統，莊園旅游發展必須突出“人無我有，人有我優”的東西，充分展示自身特色。同時，還應注意與周邊地區錯位競爭，差異發展，重點建設有別于周邊地區已開發成功的旅游產品，與周邊地區形成互補共濟的發展格局。

>>>>龍頭帶動，產業聚集

普洱莊園旅游剛剛起步，設施、人才薄弱，缺少有主導能力的龍頭旅游集團與政府合作針對莊園旅游進行開發。

第一，可支持發展較快的旅游企業快速成長為規模較大的龍頭旅游集團。第二，建設樣本莊園旅游項目。普洱莊園旅游要建設幾個極具代表性的莊園項目，帶動其它莊園發展。

>>>>節慶拉動，整合營銷

旅游節慶是“旅游搭臺、經貿唱戲”的重要載體，普洱已有眾多的獨具特色和一定知名度的節慶，可以結合文化氛圍，樹立旅游形象，吸引大量旅游者。旅游發展中，應整合利用各種營銷手段，發揮各自的優勢，提高知名度和美譽度，為市場開拓和品牌建設服務。

4、多層級、立體化的空間結構

根據普洱市旅游發展現有基礎，遵循重點突破、引擎發展，立足休閑、養生、度假，以演繹“林、茶、水、人”四要素為發展思路，重點發展莊園項目為吸引核，形成 “一個中心?五大莊園旅游片區”的空間格局。

空間結構分析圖

>>>>一個中心

思茅與寧洱城市一體化：形成莊園旅游集散中心，突出普洱城市旅游特色。

>>>>中部商務度假莊園片區

憑借自身優越的區位優勢和良好的生態環境優勢，形成以會議、休閑、度假為特色，打造面向商務和高端市場的國際商務休閑度假基地，成為普洱商務度假的核心區。

>>>>北部休閑養生莊園片區

依托無量山、哀牢山山岳旅游資源及其生物多樣性資源，川河、者干河等水域及其周邊自然田園風光，發揮鄉村民族文化資源優勢，打造鄉村旅游發展帶；充分發揮景東、鎮沅與周邊成熟旅游城市的區域聯動發展，形成具有國際影響力的休閑養生莊園片區，在此基礎上帶動周邊運動健身、文化養生度假項目及周邊特色民族村項目。

>>>>西南原生態莊園片區

普洱“綠三角”區域擁有頂級的原生態民俗文化資源、景邁山千年萬畝古茶園，具有引爆普洱旅游的巨大潛力和條件。因此，將綠三角資源進行整合，以少數民族的原生態生活理念為莊園特色，結合環境資源的原生態，打造世界級民俗原生態莊園旅游目的地。

>>>>東部特色農業莊園片區

做大、做強生態農業文章，以生態農業為環境基底，提升休閑游憩產品內容。以品質居住、特色休閑、夜間娛樂、商務會議為主要功能，以獨有的符號與注解，形成一種直觀形象表征，整體營造一種優雅、懷舊、時光凝固的“慢節奏”休閑氛圍，建設生態型莊園旅游綜合開發區。

>>>>東南邊境風情莊園片區

抓住云南省建設面向西南開放的橋頭堡，勐康口岸作為國家一類口岸開放的機遇，發揮江城“一眼望三國”的邊境城市特征，在“中老越三國經濟圈”中的優勢條件，以及萬象經勐康口岸至昆明更加便捷的條件，以“神圣的三國文化、神奇的生態文化、神秘的民族文化”，以及配套設施建設，鑄造旅游核心吸引物，大力發展邊境旅游、跨境旅游，在橋頭堡建設中實現旅游突破。

5、項目效果

該項目的規劃思路得到甲方高度認可。目前，普洱正按照此規劃的成果指導莊園的落地施工。

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