林峰：特色小鎮投資開發模式設計----特色小鎮全程解決方案的基礎

特色小鎮的開發建設，關鍵是把控好“投、融、營、退”四步結構，掌握好“六大收益模式”。四步結構，即：投資的時序與規?？刂啤⑷谫Y的對象與政府扶持利用、特色產業與旅游的運營專業化導入、資金與資本的適時適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產收益、房產收益、旅游收益、特色產業收益、資本收益。這是特色小鎮開發投資的核心模式設計。

以六大收益為依托，我們首先必須拿到工程收益。開發投資商，而不僅僅是建造商，拿到建造收益，是開發的前提。特色小鎮項目，都必需設計為ppp項目，把基礎設施、土地開發、公共設施開發、產業基礎開發等等應該有政府買單，或政府補缺的內容納入ppp構架，才可能形成區域發展的基礎。一個特色小鎮，投資50-100億，其中基礎部分占40%-60%。這是一個建造產業的大蛋糕，但不能有建造商專享，應該由開發商投資商分享。

土地升值，是任何區域開發、城鎮開發的基礎和核心。特色小鎮必需善于把土地從30萬提升到200萬，300萬。這是不動產的基礎。

房地產是產城一體化中必需的蛋糕。特別是休閑商業地產，短租型住宿地產，度假地產、養老地產、鄉村莊園地產等等。

旅游產業，帶來現金流的產業。

特色產業，必需發展成為現金流聚集的產業。

資產投資、產業投資，通過股權轉讓，資產證券化，必然走向資本退出的收益。

基于以上六大收益，我們來安排投資資金，必然先投資基礎設施、土地開發、公共設施開發，必然落實ppp，落實長期化開發金融支持貸款。這就是投資與融資的啟動結構。但是啟動之后，若不能有效形成人氣，不能快速落實旅游項目，落實大規模聚集商氣的街區架構，那么，土地升值就不可能實現。因此，投資的第二個重點，必然是旅游項目，是人氣的快速聚集。在人氣聚集的同時，必需落實休閑業態聚集，要讓來的人留下來消費，要讓人夜間消費。只有這樣，我們才能形成商氣，形成街區價值，形成商業地產價值，形成土地價值，形成消費聚集下的消費產業聚集。

基于以上聚集邏輯，我們需要進一步投資旅游目的地的配套，街區配套，產業鏈配套，需要投資特色產業的結合。再次基礎上，才能夠形成城市化的聚集，投資城市服務設施，提升城市架構與居住結構。因此，運營能力就成為核心。旅游運營，商業街區運營、消費產業運營，特色產業運營，才能夠保證產業的持續發展，形成就業基礎。

退出，正是在此基礎上實現的。首先是建造盈利的退出，進一步是土地升值下資產轉讓或資產融資的處置，進一步，是房地產銷售下的快速回報，然后是產業現金流回報，最后才是資本的轉讓、上市等退出。

總結：能夠將政府資源、社會資源有效整合在一起的這樣一種平臺的出現，是時代的呼喚。綠維文旅正在探索的聯合服務、全產業鏈、全程服務的孵化服務模式是新社會需要的。目前綠維組建的中國旅游開發O2O平臺已經整合了兩百多家機構，這只是一個開始，林峰博士呼吁能夠有更多的人，更多的單位共同在這個平臺上為中國旅游最好的黃金期做出貢獻！

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