2014中國商業地產十三個發展趨勢

一、互聯網改變了消費者購物行為方式，商業地產的市場機會也受之影響

互聯網時代，消費者購物行為隨之發生了4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大方面的購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時間、固定場所進行商業消費的購物習慣，商業地產直接面臨這種購物方式的沖擊。

二、商業地產供應洪峰已至，但高水平商業地產發展商寥寥可數

目前，中國市場上，有三大力量在驅動著商業地產的開發熱。一是政府的主導力量。基于對城市發展的需求，政府往往主導著城市規劃，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對于開發商而言，商業開發能力成為目前開發企業取地的競爭力。

二是市場榜樣的力量。一些優質商業項目，特別是購物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報，以及在消費者心目中樹立良好的品牌效應，都驅使著大量開發企業繼而模仿、打造商業產品。

三是商業地產開發主體的擴容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求；住宅開發商這塊是主動轉型商業開發或者由于拿地被迫加入商業地產開發行列。商業地產開發商這塊是其商業開發和經營經驗日漸成熟，進而加大了對商業品牌的復制和擴張。預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。

不是所有的企業都適合做商業地產，也不是所有的企業都能做好商業地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發企業，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業，才可能真正把商業地產做好。

三、商業地產市場，從租售并舉變成自持為主

對于商業地產行業的發展成熟，可以分成三個階段。第一階段是商業地產的開發銷售階段，以分割的產權式商鋪為導向；那么第二階段將進入租售并舉階段。這個階段以銷售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業地產金融化階段。這個階段的物業持有主體將被金融證券化的趨勢影響。

從當前現狀來看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，才會存在租售并舉的產品，這種產品一般的持有比率能夠達到50%左右。只有在三、四線城市，現在還存在著大比例散售的項目存在。相信隨著市場的不斷成熟，將有越來越多的項目進入自持階段，政府對商業項目散售的審批和監管也會越來越嚴格。

四、科技化、大數據成為商業地產的基本配置

進入2013年，無論是購物體驗，還是經營管理，固有模式都漸顯疲態，零售業已經進入了一個全面的技術商業時代。大數據，Wi-Fi，電子標簽，智能貨架，自動收銀，自動打包，移動互聯，線上App，所有的新技術都在推動傳統商業的革新。

雖然我們當前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業正在使用科技化和大數據技術，相信在2014年，這批科技化浪潮將會以驚人的速度大規模進入市場，很快將成為行業標準配置。

五、藝術、生態、體驗式商業成為發展共識

發展到2014年的中國商業地產行業，體驗性已經從營銷口號轉入產 品實戰。這種商業地產的體驗感已經無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術、還是生態、還 是高科技，各種體驗式的商業地產小趨勢的潮流不會改變商業的基本功能。如果商業地產開發商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規劃的本 質需求，那這樣的項目將會是一場災難。

體驗式商業，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區域基本消費需求的商業業態招商和運營管理才是決勝的根本。

六、社區購物中心將成為引領未來商業市場的重頭戲

隨著城市商業副中心規劃的逐步推行，區域性購物中心也就是社區購物中心將成為引領未來商業市場的重頭戲。

經過跑馬圈地的粗放型發展之后，未來中國商業地產市場將進入精細化發展時代。這個時代的商業發展模式應更多向香港、日本等成熟市場學習。

今后，社區商業不僅僅是某個便利店，某個洗衣店這么簡單，而更應該有規劃和商家的合力協作，體現集群效應，餐館、超市、娛樂、休閑等業態能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。

七、物流商貿城類項目進入精細化、集約化發展時代

物流商貿城這類業態經過10多年的發展，這類業態已經遍地開花。應該說這個對于外行來說，看似藍海的商業模式，只有走近之后，才知道其中的險惡?？傮w來看，當前要想再涉足這個行業領域，不得不面對下面四個重大挑戰。

1、資金壁壘。小規模的集貿市場時代已經過去，發展到當前產業更為集中的物流商貿城時代，開發商必須具備充沛的資金。

2、土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業態發展的關鍵困難。進入城鎮化發展的2.0時 代，各地城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發展框架后，在原先的新城、開發區等各 類新區已有的土地上進行精雕細琢，在切碎的小地塊進行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在 這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿城的方式大規模圈地，再分期開發，做好一個再做一個，這樣的模式已越來越困難。

3、 行業商戶資源瓶頸。物流商貿的根本還是商貿業資源，對于普通城市而言，各個行業的商貿資源有限。除非在傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿資源會 相對集中。如若一個城市已有穩定的商貿經營場所，若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供 給在未來數年內都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統商貿市場的搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。

4、如何應對電子商務購物交易模式的沖擊？物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯網行業的沖擊，傳統商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產和消費，如若這類互聯網效應在某一地區對某一品類形成了成規模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團在北京東四環開始經營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現在，中國已經有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業。這個行業最需要的是聲望、信譽和管理經驗。因此，對于一個行業新進入者來說，要想短期內掌握到如此多的資源的難度非常大。關鍵指標在于：1、擁有成規模數量的品牌供應商渠道；2、快速周轉速度；3、基礎客源數量；4、進貨談判的溢價能力；5、基礎物業條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業制勝的法寶。

九、百貨業轉型，從零售商轉型為零售制造商，迎接大數據革命

在中國零售業，自有品牌的發展尚處在起步階段。根據一項針對國內65家主要超市、超大型商場(涵蓋內外資，占總市場份額的25%)的專題調研，有60%的企業提供自有品牌產品，但一般自有品牌產品在總銷售額中的占比不會超過5%。

在美國超市零售業，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價格優勢。

因此，發展自有品牌，從“零售商”轉型“零售制造商”，這個才是百貨業轉型的根本方向。由聯營轉變為自營，對企業的經營能 力提出了更高的要求。在聯營模式下，百貨企業的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場 推廣、品牌建設的重任。

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業零售品牌吹起了商業變革的號角。

許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網購平臺，推出APP 軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業受電商沖擊最大，但轉型也最堅決，雙線同價，全網比價等漸成趨勢。2014 年零售公司經過探索將繼續推進轉型，逐步落地，但需關注實質效果和后續跟進改變。

十、超市業外延式擴張放緩，迎來關店潮、并購潮和觸網熱潮

總體來看，超市業在一、二線城市出現飽和，三、四線城市逐步成為主戰場。

雖然超市行業經營成本越來越高，但由于終端消費者對價格敏感度較高，超市難以通過提價來轉嫁成本，要想提升毛利率，只能重 視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業還需要在信息化、供應鏈方面進一步改善。通過減少采購環 節、有效利用資金、建立高效節能的物流配送網絡、搭建先進的信息系統、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購物中心新寵，但受到國家政策調控，正經歷痛苦的結構性調整

2013年，很多商業地產項目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業在國八條出臺以前，餐飲行業都是25%的增長，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業壓力還是比較大的。

餐飲行業啞鈴形的消費結構將調整，未來將呈現紡錘形的結構，人均價格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發展空間?！?/P>

相比傳統餐飲行業的調整轉型，新興的、具備互聯網精神的快時尚餐飲成為很多購物中心的新寵。

十二、線上線下爭奪生鮮

生鮮本是實體零售業在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業在2006年開始興起的生鮮自營，中國的實體零售企業大多在生鮮經營上有自己的一套，在后端供應鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級等上面有了較為豐富的經驗。而且確實提高了市場競爭力，提升了業績，成為一塊強有力的吸客磁石。

但隨著順豐優選、本來生活網等生鮮類電商的強勢出擊，再加上1號店、京東等也開始朝生鮮領域進軍，生鮮開始成為電商爭奪的熱點，很多農業基地和公司也開始紛紛推出有機蔬菜或定制果蔬的一對一配送服務，并且在市場上有一定的“粉絲”。

更有意思的是，被實體零售一直認為最受限制的供應鏈問題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯網模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒有盈利的代表，也沒有成功的模式可言，所針對的目標客戶也是中高端消費者，但不難預料，很快就會普及 到中低端消費者。況且，就算是將中高端消費者截流掉一部分，也夠實體零售企業難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經營，在短期內并沒有盈利壓 力。

因此，雖然仍是最具差異化的品類之一，很多電商的生鮮配送實際也是與實體賣場合作解決，但從2014年開始，實體賣場里純粹的生鮮品類和價格上的優勢可能將不再是王牌。主食廚房、精細加工……如何在生鮮產品上做足深度加工文章，或許才是再度樹立競爭利器的法寶。

十三、兒童類業態蓬勃興起，正成為購物中心的主流業態

2013年開始，全國已有近百家購物中心先后擴大兒童品牌招商，并對兒童區進行改裝升級。隨著中國購物中心的調整，日漸興起的兒童業態正成為購物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業態帶來高利潤的同時，也成為購物中心拉動家庭型消費及關聯商品銷售的重要因素。目前兒童零售約占整個兒童業態的20%，兒童體驗和教育市場規模占80%。

兒童類業態的興起，正成為購物中心吸引人流、帶來差異化的重要手段。

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