“鄉村旅游”拿地，不可遺漏的關鍵點！

10月13日，廣州市規劃和自然資源局增城區分局頒發了《關于進一步加強市場主體參與我區舊村改造監管工作的函》，受到關注。

該函件稱，按照廣州市委關于清理整頓平臺中介公司違規參與項目開發的工作要求，堅決杜絕平臺中介公司倒賣項目破壞舊村改造秩序的行為。嚴禁企業提前介入舊村改造，嚴禁村、社干部與任何企業私下簽訂與改造有關的文件，包括但不限于服務協議、咨詢合同、框架協議等。

上述違規行為一經發現核實，鎮(街)應追究相關村、社干部責任并嚴肅處理，且1年內不得受理該村舊村改造申請。

對于從舊村改造以及村莊產業振興中而生的鄉村新興產業，如鄉村旅游、民宿、文創產業，這樣的流程，有必要梳理清楚。

直接找村支書談項目合作，是否還行得通？在審批上，我們搞鄉村旅游是否會和舊村改造混為一談，需要注意哪些審批上的關鍵點？我們帶著這些問題，進行下面的分析。

舊村的改造模式具體包括：政府主導模式、開發企業代建模式、自主改造模式、股權轉讓模式、共同開發模式（雙抬頭）、協議轉讓模式。

原則上是將原有村用地劃分為融資地塊和復建地塊兩部分。融資地塊通過出讓方式引入房地產開發企業（以下簡稱開發企業）進行開發，復建地塊用于建設村民復建房和村集體物業，復建地塊土地使用權仍為村。

而鄉村旅游發展到現在，村集體建設用地指標，成為了我們必爭之地。舊村改造、產業升級，都勢必會考慮融入鄉村旅游的業態因素。政府+村委+合作社+運營公司+股民的運營模式，也得到了市場的驗證。

因此，有越來越多的機構、公司都想介入進來，為了鄉村振興的健康有序進行，政府勢必會出來一些新政，來調控限制企業的行為準則，避免出現一大堆爛攤子的項目。

所以，有的地方已經規定：嚴禁舊村莊合作類全面改造項目通過選擇自主改造模式規避公開招標選擇合作意向企業程序，先行開展基礎數據調查。選擇自主改造模式的項目在實施方案批復前變更成合作改造模式的，必須按規定公開招標選擇合作意向企業。

比如，今年的7月11月，白云區印發的《白云區舊村莊全面改造程序指引（試行）》也指出，所有舊村改造項目實施方案必須經政府部門批復后，再通過政府公共交易平臺選擇合適的合作企業參與改造。

為防止市場主體成為合作意向企業后推進改造不積極等行為，村集體經濟組織和合作意向企業的合作期限明確為1年(特殊情況，延長半年)。在合作期限內，未掛網招商選擇合作企業的，合作關系終止。

我們再來回顧一下，新修訂的《土地管理法》對于集體經營性建設用地的規定：

（1）流轉使用不限制于主體，接受流轉的一方可以是單位，可以是個人，不限于村民。

（2）土地首次流轉的方式可以是出讓、出租，并應當簽訂書面合同，首次流轉后的集體建設用地使用權可以通過轉讓、互換、出資、贈與或抵押等方式再次流轉。

（3）集體建設用地使用權流轉的期限參照同類用途的國有建設用地執行，即商業、辦公40年，工業50年，住宅70年等，期限屆滿后，依照雙方合同約定處理。

如此來看，在政策總綱下，因各地情況復雜程度不同，在執行中都會有諸多的差異。國策給我們的是大致的方向，而真正約束指導我們的是地方的執行政策。所以，在我們與村達成合作后，一定注意手續上的審批流程，搞清楚地方的審批政策，不可馬虎大意。

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