“點狀供地”獲批，特色小鎮用地迎來新思路

 作者：朱婷

取地問題一直是特色小鎮與田園綜合體項目面臨的痛點難點。此前，大量房企涌入特色小鎮以“產業”名義圈地，致使中央及地方收緊政策，嚴控特色小鎮用地指標，叫停帶有“房地產傾向”的特色小鎮與田園綜合體，大量項目的取地一度陷入停滯。

為實現鄉村振興戰略，推進鄉村休閑項目的建設和發展，浙江省落地政策（浙政辦發〔2018〕64號），推行“坡地村鎮”建設，推廣“點狀供地”模式，這也是當前國內用地探索的新舉措之一。

“點狀供地”與“坡地村鎮”建設

（一）浙江64號土地文件解讀

近日，浙江省出臺《關于做好低丘緩坡開發利用推進生態“坡地村鎮”建設的若干意見》（浙政辦發〔2018〕64號，下文簡稱《意見》），《意見》將于2018年8月1日正式施行。

從《意見》內容來看，浙江省提出“坡地村鎮”建設，并提出實行“點狀布局”的模式。這一政策已經過浙江省的多年實踐，并將為鄉村生態休閑、度假旅游等項目的取地用地提供很好的機會。《意見》相關解讀如圖1。

“點狀供地”或文件中的“點狀布局”是什么呢？

“點狀供地”通俗解讀為：建多少，供多少，用多少土地指標，算多少容積率。采用點狀供地的方法，將項目用地區分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可只征不轉，按租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。項目容積率按垂直開發面積部分計，不按項目總用地面積計。

（二）點狀供地發展沿革

“點狀供地”模式最早是用于荒地灘涂等的開發。浙江是全國首批開展低丘緩坡荒灘等未利用土地開發利用的試點省份之一，在“點狀供地”相關方面做出了相關探索——“改補結合”，并于2006年推出了相關政策，但僅限于低丘緩坡的開發利用，還未升級到“坡地村鎮”建設中的“點狀供地”。2018年8月起，浙江省正式出臺，要求在“坡地村鎮”建設中推廣“點狀供地”。

從低丘緩坡的“改補結合”，到坡地村鎮的“點狀供地”，歷經了十幾年的實踐，土地政策的發展可以分幾步走。

（三）點狀供地優勢

與傳統供地方式相比，“點狀供地”的優勢有三點：

首先，在特色小鎮與田園綜合體等鄉村休閑項目中，傳統整片式供地方式，由于項目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農轉用、占補平衡指標等問題，使得項目難以落地。

其次，建設鄉村休閑、鄉村旅游項目，一般出于環境和景觀營造的角度考慮，設施設計屬于較小型且分散，按傳統的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費。

第三，傳統供地方式對資金要求過高，而鄉村休閑、鄉村旅游項目資金回報期又較長，投資方再有錢也難免感到猶豫和吃力。因此，點狀供地更符合現實情況，有利于特色小鎮與田園綜合體項目的發展。

因此，“點狀供地”比大塊整塊拿地的模式更節約用地，更有利于鄉村休閑項目的落地建設。所以在項目中，“點狀供地”是更容易取地的一種方式

“點狀供地”案例

H特色小鎮項目是“點狀供地”的一個典型案例：項目總占地面積1163畝，實際建筑面積6.2萬方，容積率0.88，建筑密度40%。項目主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農房改造而來。農房改造用于山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社和農事體驗工作坊等。

通過點狀供地，H項目實現以點帶面、助推鄉村振興戰略等顯著成效：

第一，特色小鎮與田園綜合體項目順利落地。H項目同其他特色小鎮與田園綜合體項目一樣，具有占地大、用地多、容積率低的典型特點，項目前期也遭遇難以供地、不符合規劃、不予立項等難題，后因項目符合“點狀供地”條件，遂按項目建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環境用地進行點狀規劃、點狀報批、點狀供地，不僅極大的減少了土地占用指標，解決了項目用地問題，還減輕了投資方的資金壓力，保障了H項目的順利落地。

第二，保障資本下鄉的權利。資本下鄉必將與土地深度融合，才會產生效益。H項目建設所占用的土地，是先進行征收轉為國有建設用地，后通過公開出讓方式獲取的，因而所建項目具有產權，避免了以往通過租賃民房發展特色小鎮與田園綜合體中所存在的農戶毀約、抵押融資困難等弊端，確保了項目投資的可靠性，保障了資本下鄉的權利。

第三，拓寬渠道促進農民增收。H項目建設后，改變了當地農民有資源沒資產，有權利沒利益的現狀。一方面，被征收農房戶主將農房周邊的耕地、林地等分別以600元/畝年和150元/畝年的租金租賃給項目方，用于農事相關項目打造，租賃期為12年，農民每年獲取租金收益。另一方面，H的運營解決了大量當地農民務工就業問題，其中服務于H的污水集中處理項目為50多名村民提供了就業崗位。H實現“資源變資產、資產變股金、農民變股民”，讓農戶分享到了產業增值的收益。

第四，改善鄉村周邊環境風貌。H項目在建設過程中，聯通由鎮上到項目的約7公里的自來水管，建立了污水集中處理項目，解決沿途5個村社，約1500人（其中貧困戶180人）的健康飲水問題；同時，還推動了沿線農房23戶風貌改造，使村內環境清潔整齊，改善了居民的居住條件和生活環境。

“點狀供地”可能面臨的問題

作為創新型土地政策，“點狀供地”模式在落地過程中也會面臨一些問題。

打政策“擦邊球”非法取地

“點狀供地”的一大優勢在于不僅縮減了用地指標，同時也減少了項目前期的投資，減輕了投資方的資金壓力，因而可能會出現部分社會資本下鄉項目打“點狀供地”政策的“擦邊球”，戴著設施農用地、臨時用地的帽子非法取得建設用地。

耕地與建設用地時間不匹配

一般來說項目租賃的耕地、林地租賃期限為12年，但建設用地上所建房屋產權為40年，生態保留用地租賃期限與建設用地出讓年限不一致，意味著項目的整體功能不能得到長期保障，難以杜絕因產權不一而帶來的問題。

針對以上可能發生的問題，“點狀供地”在實施上應采取以下建議。

明確邊界，嚴格生態環境保護

“點狀供地”破解了特色小鎮/田園綜合體項目用地保障的瓶頸，促進了鄉村的發展，但也應避免項目開發造成的生態環境和地質安全風險。通過點狀供地開發的鄉村休閑項目，杜絕以犧牲資源環境為代價來發展經濟的現象，應嚴格依照國土局及地方要求進行合規、合理取地。

持續探索，儲備鄉村休閑項目

充分利用“點狀供地”政策的政策，在借鑒杭州、寧波等地先進經驗的基礎上，抓緊推行“點狀供地”試點、積極發展特色小鎮與田園綜合體?？沙掷m進行“坡地村鎮”建設中“點狀供地”的探索，儲備多項鄉村休閑項目，實現“點狀供地”項目空間、布局“多規合一”。

集約用地，盤活存量資源

據大數據統計分析，我國農村地區房屋空置率達到3成以上，其中不少可用于鄉村項目的開發利用?？山梃b成熟項目的做法，采用點狀供地方式，發展鄉村旅游，在盤活農村閑置房屋的同時，帶動經濟發展、促進農民增收、助推鄉村振興。

本文關鍵字：鄉村振興 查看更多