入市？轉讓？租賃？獲取鄉村土地有哪些技巧

土地是農民的主要財富，無論是農業生產、工業生產、商貿服務、休閑農業還是農民的居住，都需要附著在土地上。因此，鄉村振興戰略的實施繞不開土地的獲取。“三塊地”改革試點工作開展3年來，取得了諸多成效，2018年是“三塊地”改革的收官之年，也是鄉村振興的起始之年，土地問題必將成為熱點中的焦點。綠維文旅在深入研究土地各項政策的基礎上，梳理了目前有關農用地與建設用地的獲取方式與利用底線。

長期以來，我國實行城鄉二元化的土地制度，農村的土地歸農村集體所有，屬于集體土地。集體土地不同于國有土地，在土地的轉讓、抵押、租賃等方面有諸多限制，這也逐漸成為了農村發展的桎梏。從2015年開始，國家開展了農村承包地、集體經營性建設用地以及宅基地的“三塊地”改革試點工作，希望通過試點的先試先行，能夠為農村土地問題的解決找到方向與道路。3年以來，這一改革已經取得了諸多成效，北京大興、天津薊縣、浙江德清和義烏等地也出現了一些值得推廣與借鑒的模式。

一、鄉村土地的可利用類型及利用底線

(一)鄉村土地的可利用類型

集體土地包括屬于集體所有的農用地、未利用地以及集體建設用地3種類型。國家鼓勵以上用地類型開發農業生產、加工流通、商貿服務、休閑農業、鄉村旅游、鄉村雙創等項目。

1、集體農用地

農用地是指用于農業生產的土地，包括耕地、林地、牧草地、設施農業用地、坑塘水面等。我國實行嚴格的農用地保護措施，嚴格管控農用地轉為非農用地，嚴守耕地紅線。按目前統計，我國有農民承包耕地13億畝，其他類型農用地25.7億畝。

2、集體建設用地

集體建設用地包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。按照目前統計，我國農村擁有宅基地2億畝，農村集體經營性建設用地0.5億畝，宅基地是農村土地改革的重中之重。

農村集體建設用地分類

宅基地及依附其上的房屋是農民最大的財產，但一直以來，農民的房屋沒有產權，既不能轉讓，也不能抵押，大量“資產”沉睡，財產性收入無從談起。另外，目前我國城鎮建設用地指標非常緊張，但是在農村卻存在著驚人的浪費現象。資源要素在城鄉之間的對等流轉成為農村改革及鄉村振興的命脈。最近兩年在試行的集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革等措施，正在加速實現城鄉之間的對等，也為鄉村建設用地的取得提供了更多的途徑與法律依據。

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國務院發展研究中心農村經濟研究部部長葉興慶認為：宅基地改革是各方面很關心、決策層又非常謹慎的一個問題，這兩年的中央一號文件可以看出矛盾的心態，一方面要放活，另一方面要有很多底線，要加大宅基地改革的力度，讓宅基地使用權不流轉的同時又能夠讓資本進來，要尋找這個平衡點。

國家發改委城市和小城鎮發展中心原副主任喬潤令認為：農村集體建設用地政策經歷了這幾年的調整，有了實質性的重大突破，最關鍵的是宅基地。因為宅基地屬于農村建設用地，農地永遠是農地，不能改變用途的。2018年中央一號文件的亮點就是落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權、適度放活宅基地使用權，農民能以出租、合作等方式盤活利用空間宅基地的使用權，城市工商資本可以下鄉合作開發宅基地的使用權，這也是文旅產業土地利用的新空間。在鄉村振興的背景下，農村集體建設用地是未來用地的新領域，是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領域，也是最可發揮的領域。宅基地新政策及其后續融資政策的完善，也將為城市資本的下鄉開辟道路。

3、未利用地

未利用地是指除農用地和建設用地以外的土地，主要包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖等。隨著用地指標的吃緊，國家出臺了系列政策鼓勵未利用地的有效利用，并對基礎設施的建設給予一定補貼。未利用地一般可以通過承包、租賃或拍賣獲得使用權，然后進行治理。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的“四荒”，可先由集體經濟組織作出規劃并完成初步治理后，再流轉給個人。

(二)鄉村土地的利用底線

我國在農村土地制度改革上，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線。按照規定，一般建設項目不得占用永久基本農田，不得超越土地利用規劃，嚴禁隨意擴大設施農用地范圍。

鄉村土地的獲取是進行項目建設的首要步驟。從項目開發建設所需要的土地類型來看，主要包括農用地的獲取及建設用地的獲取。農用地主要用來進行現代農業、創意農業的生產，建設用地上主要進行二產加工以及商貿、旅游、養老、倉儲、物流等產業的發展。

二、如何獲取農用地

(一)通過土地轉讓

即在發包方(一般為農村集體經濟組織)同意的前提下，與土地承包人簽訂土地轉讓合同協議，獲得其所擁有的未到期土地的承包權與經營權。

(二)通過土地租賃

即在與土地承包人或土地經營人進行洽談磋商的基礎上，以承租的方式，簽訂土地租賃合同協議，獲得一定期限的土地經營權，并按一定方式付給出租方實物或貨幣。

(三)通過土地作價入股

即在自愿聯合的基礎上，土地權利人與投資者簽訂土地入股(股份合作)合同，將自身擁有的土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體，從事農業生產。

三、如何獲取建設用地

(一)通過土地征收

土地征收的對象主要有集體農林用地與集體建設用地。這一模式的實施者一般為國家，土地征收轉變為國有建設用地后，企業可通過正常的招拍掛獲得土地的使用權。但目前我國土地征收的范圍在不斷縮小，征收的程序在不斷的規范化。

(二)農村集體經營性建設用地入市(目前僅限于試點地區)

農村集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括工礦倉儲用地、商服用地、旅游用地等。2015年集體經營性建設用地入市與農村土地征收、宅基地制度改革共同進入試點階段，這一次改革，提出在堅持農村集體經營性建設用地所有權不變的情況下，賦予其通過出讓、租賃、入股等方式，使得使用權通過有償方式實現轉移的行為能力，從而與國有土地同等入市、同權同價。

農村集體經營性建設用地入市

(三)宅基地入市(目前僅限于試點地區)

宅基地制度改革是三塊地改革中進展最慢的，也是最艱難的。根據這兩三年各試點的實踐經驗來看，有效利用宅基地的方式主要有四種：第一，通過使用權的轉讓與出租。第二，通過村莊整治、宅基地有償退出等措施，產生節余指標，利用“城鄉建設用地增減掛鉤”政策，調整入市。第三，利用集體建設用地建設租賃住房。第四，利用一些特殊政策的規定。

宅基地“三權分置”

宅基地入市后的用途要嚴格把控。中央農辦主任韓俊強調，宅基地三權分置不是讓城里人到農村買房置地，而是要使農民的閑置住房成為發展鄉村旅游、養老等產業的載體。

(四)四荒地利用

近幾年一系列政策的支持，使得四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)成為市場爭取利用的對象。包括鼓勵利用“四荒地”發展休閑農業;支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅游項目。在各地出臺的關于特色小鎮的土地支持政策中，也常見到“充分利用低丘緩坡、灘涂資源”的政策指向。

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