魏小安：地產業介入特色小鎮的6種方式及盈利模式！

特色小鎮對于地產行業商機何在?別以為地產行業想進就能進，不是這樣。

方式一：整體進入，全面開發

從小鎮加旅游到旅游加小鎮，實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮，林林總總。難在題目，一千個小鎮能想出一千個題目嗎?想不出新題目，又得避免千鎮一面，這是一個難點。

比如我上個禮拜到中國人民大學藝術學院，討論世界藝術小鎮，藝術學院的院長先跟我們講了一番文藝復興的歷史過程，很有學問，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以后就討論，還有一個人講了一些世界藝術小鎮的標準，后來我就說，院長高大上，這個標準也不怎么接地氣，但是這兩個融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復興的過程，諸如此類的講了一遍。

按這個要求，中國有幾個能搞?要不然咱們說幾個樣板看看?798算不算?不算，一定是新知識的創造。再問一下烏鎮算不算?也不算，最好形成一個博物館群。我說四川大邑，安仁古鎮，樊建川在那兒搞了25個博物館了，他說我沒去過，我說你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術小鎮沒戲。我實在想不出來，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說了一個觀點，如果能夠整體進入，全面開發，這是最好的。但是現在因為三部門倡導產業小鎮，上來做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現在是小鎮加旅游，那我們要轉過來叫旅游加小鎮，這個難度是很大的。

方式二：借助資源，逐步推進

景區帶小鎮，這個格局現在已經形成了，比如黃山腳下有一個湯口鎮，是溫泉小鎮，但是借助黃山已經起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個就是山水促小鎮，現在已經形成標配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個小鎮。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時候，拈花灣一天進去13萬人，給那個董事長弄的，說拈花灣是個度假小鎮，是個文化小鎮，不希望這么多人來，但是大家把他當一個景點看。

但是馬上碰到一個難題，是在國家風景名勝區的范圍內，所以建設部的一個副部長去了盛贊，說搞特色小鎮這是一個樣板，我就說這個副部長是管特色小鎮的，跟著建設部城建司的領導去了，說不行，違背國家風景名勝區條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個酒店自己經營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價格是整個無錫最高的價格，很多人已經付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發了，所以就沒辦法，只好自持，自己運營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區帶小鎮，山水促小鎮，這是一個方式，這個方式是一個比較可行的方式。

方式三：放大古村，深化古鎮

這就是烏鎮和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮就是3公里，就這么一個距離，黃金周的時候烏鎮10萬人進去，烏村1000人進去，所以烏村開發模式和運動模式都很獨特，就是外觀基本不動，里邊動一動，整個烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。后來網上說你烏村什么地方?瘋了?可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，有真正有追求的人進來，所以有追求的人進來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮，這是第三種方式。

方式四：搭車進入，形成配套

這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產已經進去了，嚴格的說袁家村不是一個村，已經是一個鎮，歷史上是個村，現在面積已經很大了，各種街道都形成了。

方式五：綜合格局，提升品質

這就是良渚文化村，現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分，也變成一個小鎮，我這里講的是地產商怎么進入。

方式六：先站干岸，趁火打劫

先別急著進，反正政府和前期開發商必有難過的時候，甚至有過不下去的時候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎設施建設配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時候你進入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分，因為有信息的溝通問題，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現在有什么難處，但是一般沒有這種判斷。

這里邊有兩個忌諱：

第一忌諱說房地產，換件衣服，多唱高調，比如前些年到海南，名片一掏都是房地產公司，現在去海南，十幾個人一塊兒吃飯，名片一掏都是旅游開發公司。我說你們怎么都變了?不行，房地產公司，見村長都見不上，一個旅游開發公司還有可能見個市長，就是這樣換個衣服。按照中央這一套，唱產業怎么聚集，唱環境怎么整治，唱文化怎么弘揚等等，就唱那些高調。

第二，忌諱掛羊頭賣狗肉，得沉下心，認認真真做品牌性項目，如果品牌性項目都沒有，接了手就干房地產，那也不行。一個地方一個政策，一個地方一個方式，一個地方一種挖掘，到哪兒就研究這個到底怎么做，怎么做點品牌形象。我經常看見這種房地產品牌項目，覺得挺好，那就確有到底怎么做的問題。比如說上海有個安麓項目，很棒，在朱家角，這個項目是首旅集團做的，其中有一個房地產項目，這個房地產項目也是屬于趁火打劫，因為原來那個開發商資金斷了，他一個合作伙伴就是安縵，安縵和首旅是多年的合作關系，所以安縵的老總就說，要想繼續用我的品牌，對不起，必須首旅集團進入。所以首旅集團資金進入，品牌進入，人力進入，項目真是做的好。那個項目有一個特大型的優勢，就是前期開發商從安徽收了6000株老樹，江西有一個地方修水庫，修水庫淹老樹不行，當地也頭疼，然后這老板全收了，所以他現在做這個院子，一個院子一棵老樹，這老樹幾百年，6000個老樹回來之后，我們現在技術真是不得了，每棵樹打吊針，大概99%都存活了。在這樣的基礎上做的房地產，開盤25萬，火爆。像這樣的東西，因為先做了幾個老房子的改造，把品牌造起來了，他們對文化是認真的，不是在這兒以房地產為主，首旅集團原則上不做房地產，只不過這個項目覺得可做，所以我覺得這就是商機，這種商機我看大把存在，但是這商機怎么抓?先做文化。

(本文為作者在文旅產業進修班的演講稿，摘自魏小安博客，原題為《特色小鎮與旅游發展》，由小安老師授權發布，限于篇幅問題，內容有調整。)

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