林峰：景區綜合開發與設計創新

為響應國家旅游局開展“國家全域旅游示范區”創建工作，促進江蘇景區的轉型和供給側改革，省旅游協會與無錫市旅游協會5月底共同舉辦了“江蘇省旅游景區創新轉型發展論壇”。多名專家與江蘇省各旅游景區負責人參加，共話全域旅游和傳統景區轉型。綠維創景院長林峰博士受邀出席，并做了《景區設計創新與綜合開發突破》的主題演講。林峰院長針對全域旅游時代下的景區，系統闡述了景區的開發架構、運營結構、提升途徑、創新設計四個問題。

一、景區的開發架構——帶動區域綜合發展

在全域旅游時代，把觀光性景區與養生、度假、休閑整合起來，同時結合地產、度假、產業發展形成跨越式延伸，實際上已不僅僅是一個景區開發的問題，而是區域的綜合開發。中國的旅游開發，已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”。

旅游引導的區域綜合開發可以分解成四個層次，首先要尋找旅游吸引力，吸引游客來到目的地；當游客來到目的地后，需要創造消費吸引核，促使游客形成消費和夜間停留，從而留住游客；在此基礎上，為了配合旅游業的發展，需要發展泛旅游產業，從而形成產業聚集，進而也就需要區域在環境、就業、服務、居住等各方面提供支持，最終形成一個以旅游引導的區域綜合發展結構。

旅游引導的區域綜合開發四個層次

在上面這四個層次中，每個階段的發展需要不同的載體來實現。

第一層次需要代表性景區來落實。第二層次是以休閑商街、休閑小鎮、休閑廣場為代表的休閑聚集結構。第三層次是產業聚集的產業園、度假區及度假地產等。第四層次是區域發展的綜合配套體系建設。

在這四個層次中，代表性景區可以是單純的觀光型景區；也可以是集觀光、休閑聚集結構于一體的綜合景區結構；產業園區可以成為龍頭景區，也可以是單純的產業聚集園區。

二、景區的運營結構——四季全時

景區如何能夠按照一年四季+白天+晚上進行開發、建設、運營、營銷，實際上是景區發展中最核心的問題。為了解決淡旺季差異，讓資源實現有效利用，讓投資者實現最大化收益，綠維創景提出了三大解決方案，即工作日解決方案、夜間解決方案和四季解決方案。工作日解決方案，以研學旅行、老年旅游、會獎旅游為重點；夜間解決方案，是把夜間造景、民俗活動、商街夜市和旅游演藝作為激活旅游景區的主題；四季解決方案，可以概括為“春花、秋實、夏水和冬溫”，讓淡季不淡，旺季更旺，其中，以豐富冬季旅游項目設計為主。

冬季旅游項目創新主要體現在三個方面，一是以廟會為主題，大型民俗活動和民俗廟會休閑商業是激發冬季旅游的有效手段。二是冰雪嘉年華，這個快速在城市流行的活動，逐漸成為冰雪帶動下的景區冬季旅游解決方案。三是溫室，包括采摘溫室、兒童溫室、休閑溫室等。四是溫泉，對于北方項目而言，溫泉是項目盈利能力和投資的核心，是投資回報率最高的結構。開發溫泉項目，首先要挖掘文化靈魂，其次要基于其自然生態環境，第三要創造項目的獨特性賣點。

三、景區的提升之路——多途徑尋找突破

綠維創景10余年來為包括山岳、森林、濱海、湖泊、濕地、文化遺產、鄉村田園、主題樂園等三十多類數百家景區（包括已經創建成功的5A景區）問診把脈，通過實踐經驗總結得出了景區市場化提升的創新思路——超越Ａ級景區標準的景區市場化提升，從而實現景區提升的真正價值。

從開發的角度深度研判與挖掘資源——綠維創景所提出的資源評價是一個主觀評價與深度挖掘的過程，是深度的研判與創造性挖掘的過程，與僅尊重原始基礎的本體評價有較大的思路差異。主要體現在以下幾個方面：資源定位、獨特性及其吸引力評價；可進入性與進入條件評價；基礎設施條件及投入評價；展示條件與觀賞條件評價；游樂、康療與體驗等條件評價；產品現狀評價等。

符合市場邏輯的市場調研——要把握好市場，需要從五個方面進行深度研究與策劃：市場調研、旅游市場總體把握、項目的市場定位、對應于目標市場需求的產品創造、市場核算與運作策劃。

文化找魂確定主題——景區提升很重要的一個方面是衡量現有的主題是否適合本景區的可持續發展。如果有清晰獨特、引人入勝的主題，并且旅游項目按照主題進行整合打造，景區的旅游吸引力就會得到極大的提升。綠維創景認為，通過文化的梳理，尋找出獨特性的賣點、唯一性的主題，進行主題整合與游憩方式設計，從而形成景區吸引核，是景區提升的一個重要途徑。

極富創意的游憩方式設計——從景區開發的角度講，游憩方式設計是對旅游者出游中涉及的各主要要素進行設計安排，使旅游者的旅游過程獲得最大滿足，景區資源獲得最佳利用，從而使旅游開發商、投資商獲得最大收益。主要包括游憩結構要素分析（食、住、行）、觀賞方式設計（游覽）、游樂方式設計（娛樂、運動、游樂、游藝、參與性活動）、商品交易設計（購物方式、空間、類別）、游程設（路線選擇、交通工具、景點及滯留時間、游樂安排、娛樂安排、購物安排、住宿、夜間娛樂、餐飲等）等方面。

多元化的收入模式設計——收入總額的最大化、收入結構的最優化，是旅游項目成功運營的基礎。系統分析旅游產業運營中的各種收入模式，把游憩方式與收入方式結合起來，開發旅游產品的收入提升與附加價值，對景區的經營與開發具有普遍的指導意義。

獨到的商業模式設計——景區商業模式，是旅游景區開發與經營的商業靈魂。商業模式的設計，是景區項目策劃及提升的重點，是形成項目可行性、實現融資運作的前提。一個景區或一個旅游企業所采用的商業模式一般綜合了好幾種模式?？梢詮漠a業價值鏈、開發運作鏈、產業聯動鏈三個維度考慮擴展商業模式方向。

合理的管理及服務模式——管理及服務體現了景區的“軟實力”，包括景區運營管理機制、景區標準化服務和個性化服務等方面，是景區有效運營及發展的保障，在景區提升中也不容忽視。

本文關鍵字：全域旅游 景區開發 度假地產 查看更多