休閑地產的開發關鍵與經典模式研究（下篇）

5、以運營科學化的眼光，創新操作模式，突破其發展

運營操作的創新，關系項目的發展升級，主要形成以下經驗：

（1）項目運營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產。休閑平臺主要指運動平臺、養生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產的開發，是休閑地產項目開發的商業模式實質。

二是先做項目品質，后做銷售面積。在開始先注重項目品質，為的是創造品牌效應，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。

三是銷售型物業與經營型物業相結合的運營模式。一般來說，除了主題園區、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產產品均可以產權式物業的手法先售后租，通過會議經營實現回租后的有效使用。

四是以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業的若干個項目則可以通過會員卡實現組合權益大聯動。

（2）企業運營

從“項目開發商”到“區域運營商”，做“一級半”開發。在企業運營上，從“項目開發商”到“區域運營商”，以“一級土地開發與二級土地開發相結合”（即一級半開發）的方式，部分重點項目引進戰略合作伙伴共同進行開發，如度假酒店、溫泉SPA、養生項目、商業休閑街等，可分別引進國際著名的酒店管理集團、著名SPA、國家級中醫理療機構、休閑商業街各類業態品牌店來合作開發，最終推動整個項目的大發展，而開發商將在降低開發風險的同時，在土地增值與經營分成中獲得巨大收益。

四、休閑地產項目的經典模式

結合案例的分析與項目的實踐，我們發現，大型休閑地產項目，均是以優美自然生態環境為前提，以特色休閑項目經營為基礎，以主題度假酒店建設為重點，以休閑地產開發為核心，以一流配套服務為支撐的“大型休閑綜合體”。主要有以下幾種經典模式可以借鑒：

1、“高爾夫莊園”模式

實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對于休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平臺，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地產的價值提升，并為休閑地產的銷售創造優越基礎，國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個經典案例。

由于地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在于主題化的創新，即給球場賦予一種獨特的文化主題，并圍繞這一營造一種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場，從而為休閑地產創造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造的藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。

2、“溫泉會都”模式

溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對于休閑地產的開發具有突出的作用。“以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的溫泉地產開發”的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：一是因為溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產的附加值；二是因為溫泉可以解決酒店經營的冬季問題，并對會議經營有極大帶動作用；三是因為如果有觀光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平臺。

據此，由于有會議經營的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動型休閑地產，升值空間非常明顯，發展潛力巨大，通常以“先售后租”的產權式物業來操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開發中，必將繼續大放異彩。

3、“文化度假酒店綜合體”模式

悅榕莊酒店、安縵酒店是目前中國度假市場上最炙手可熱的度假酒店，這兩大均來自新加坡的酒店集團，在中國市場上取得了巨大的成功，并且正在以穩健的速度在持續擴張。究竟是什么原因讓它們如此受青睞？文化的魅力！以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里面享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實的“全球粉絲”。

盡管這兩家酒店的重點不在地產開發，但我們認為，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一定對休閑地產的開發有著突出的帶動作用。

4、“休閑Mall”模式

對于位于城市中心或中心城拓展區的地塊，一般采用“休閑Mall――城市綜合體”的發展模式，如萬達廣場。就是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心――休閑Mall，然后帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式，可以稱之為城市中心區休閑地產模式。目前，萬達廣場的模式，正以勢不可擋的趨勢向全國各大城市擴張。

5、“主題文化小鎮”模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心都是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進而帶動在小鎮外圍發展的休閑地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

6、“特色景區綜合體”模式

這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。

主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，并非每一個企業都能夠操作。

休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，并以木屋為特色，帶動木屋休閑地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非?？捎^，并對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

7、“多元休閑綜合體”模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目，往往將幾種模式綜合起來，形成一個“多元休閑綜合體”模式，如東部華僑城。立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來，構筑了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動休閑地產板塊――天麓大宅的開發，使之成為南中國品質最高、售價最高的休閑地產產品之一。此模式是大型綜合性地產項目值得借鑒的重要模式。

（有關休閑旅游、休閑地產開發等更多研究，詳見m.copantips.com）

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