創意大森林，運作綠資產――超越《旅游規劃通則》與《森林公園總體設計規范》

森林旅游發展的四大困境森林旅游是一種在特定地域――森林為旅游者提供觀光游覽、休閑度假、狩獵探險、科普教育等產品與服務的特色旅游，是一種新興的綠色旅游方式。我國森林旅游大多脫胎于林場系統，并由林場作為投資主體進行基本的旅游開發，主要形式是在原林場的基礎上建立森林公園、風景名勝區、植物園以及在自然保護區開辟旅游小區等，其中，森林公園是主體.

國外森林旅游的發展受到普遍重視，發達的社會經濟條件保證了人類“親近森林（綠色）”的天性能夠轉化為現實的消費需求，形成了持續繁榮的森林旅游市場：美國每年參加森林旅游的人數達20億人次，人均八分之一的收入都花在森林旅游上；日本，每年進行“森林浴”的旅游者達幾億人次；而在拉丁美洲，森林旅游收入占整個旅游收入的90%以上。國外森林旅游在開發模式上形成了生態觀光模式、休閑度假模式、運動康體模式、游樂狂歡模式，本身并沒有太多的新奇，但真正值得關注的是其扎實的操作思路，1）重視規劃設計；2）重視自然，旨在社會公益；3）良好的基礎設施建設；4）開展宣傳教育，邀請公眾參與公園策劃；5）建設非常完備的的配套法律法規體系，執法嚴格有效。我們相信，經過科學、有序、規范、創意的開發，國外森林旅游的今天，就是中國森林旅游的明天。

森林旅游發展的四大困境

自1982年張家界作為我國第一個森林公園批建以來，整個中國的森林旅游已經經歷了起步啟蒙、數量擴張、系統升級三個階段，并呈現出兩種主要的發展態勢，一是總體上處于粗放的觀光開發狀態，相對于起步階段，批建數量猛增，但資源觀賞品級下滑、觀光依然主導，但休閑度假開始有所滲透、投資不斷增加，但亟需提升策劃與商業運營；二是極少數資源品級突出的森林項目（如張家界）觀光客群龐大穩固，且正開始由景區向旅游區乃至目的地進行升級，初步形成了泛森林產業集聚格局。隨著休閑時代的來臨，這一趨勢帶動了整個森林旅游由觀光向休閑度假系統的升級，但難度較大.

與一般旅游相比，森林旅游有其自身的特殊性，這些特殊性給森林旅游開發帶來了以下問題：

1、區位條件不理想：森林通常遠離城市，且多位于山區，可進入性差，抵達綜合成本高；

2、基礎設施差，開發成本高：由于森林旅游目的地通常地處偏僻，基礎設施條件差，導致項目開發成本升高；

3、資源同質化普遍：尤其是相鄰區域內的森林資源，動植物物種差別不大，“千林一面”，這給差異化開發帶來了極大的困難；

4、開發范圍與強度受限：森林旅游資源一般屬于保護性資源，建設用地指標不足，一定程度上影響和制約了森林項目的商業價值和資本運作空間。

從橫向比較來看，不同的旅游資源都有各自的“開發短板”，森林旅游資源也不例外，關鍵在于如何通過恰當的策劃規劃與商業運作，將原本的“短板”轉化為產品優勢。從商業運作角度來看，建設用地的普遍稀缺是森林旅游開發的一個核心制約因素，這也正是策劃規劃需要解決和突破的核心課題之一，從操作實踐來看，是可以做到的。

綠維創景森林旅游規劃設計技術框架體系

由于前述的“四大困境”，森林旅游的商業開發價值受到很大的壓制，因此，規劃設計工作的焦點就集中在――如何喚醒沉睡的森林資產。

綠維創景建議，在森林旅游的開發中要超越《旅游規劃通則》與《森林公園總體設計規范》，實現產品、產業及落地指導三大突破――產品突破：先策劃后規劃，用策劃來解決核心吸引物的構建問題；產業突破：突破單一旅游產業，形成泛旅游產業整合；落地指導突破：為了項目成功落地，配套編制一個3-5年的運營計劃。

1、總體思路

“創意大森林?運營綠資產”

創意大森林――即通過“創意經典”來形成該森林旅游項目的吸引核（包括作為吸引核的概念本身和與之相對應的具體旅游產品），從而作為啟動市場、引爆人氣的抓手；

運營綠資產――以旅游商業運作的思維（而不是以傳統的《GB/T 18972-2003 旅游資源分類、調查與評價》為標準）來重新認識和利用資源，為各項森林資源找到能夠實現其商業價值最大化的游憩方式。

2、技術框架

“一招、十大模式，一核、環式開發”

1）一招、十大模式

一招，即尋找和打造“吸引核”，是“森林+X”產品發展結構中的“X”。森林環境是背景，X為具體的吸引核心，在確定了X之后，就自然形成了相應的開發模式和收入結構。

十大模式，即觀光森林模式――“森林+觀光”；文化森林模式――“森林+文化”；休閑森林模式――“森林+休閑娛樂”；養生森林模式――“森林+養生”；運動森林模式――“森林+康體運動”；會議森林模式――“森林+商務會議”；鄉村森林模式――“森林+新農村模式”；度假森林模式――“森林+旅游地產”；創意森林模式――“森林+創意文化產業”；泛森林模式――“森林+泛林產業”。

2）一核、環式開發

一核，即圍繞森林公園（尤其是其中的生態物種精華部分）打造“森林綠核”，原則上不做硬開發，而是通過觀賞方式的創新設計來做好、做細、做精、做美觀光的文章，梳理出一個傳世經典的觀光結構。

環式開發，即不悶在森林公園里，而是拉開大框架，圍繞“一核”在外圍根據具體的資源條件進行環狀開發布局。整理和控制若干個地塊單元，不僅可解決建設用地稀缺、基礎設施敷設困難等問題，還可很好地整合森林公園周邊的社會經濟與人口資源，形成“泛森林公園”開發的大結構

3、運作模式

根據掌控森林資源主體的不同，運作模式可分為兩類：

1）兩先兩后模式

對于國有森林公園，由于采伐指標銳減，森林公園（林場）本身大多財力有限，且融資困難，其運作可采用“兩先兩后”模式。

兩先，先做總規+修規，其中，總規要揉進策劃的關鍵內容，屬于“先策劃后規劃”式的總規，而修規則僅針對近期自身要投入的基礎性開發，主要包括“一門（大門）一場（生態停車場）、一心（游客中心）一道（核心觀光步道系統）”。

兩后，后做概規+品牌，其中，概規是在總規框架下，包裝出以供招商的地塊單元，總平圖和鳥瞰圖是關鍵，而品牌工作則是經由全套媒體公關組合方案將項目的核心概念及其價值傳播出去，展現項目投資價值，以支持概規中招商工作的推進。

 2）五級推進模式

對于民間資本控制的森林旅游項目，可考慮采用“五級推進”運作模式。

五級推進模式――一級，直接出讓資源，獲取資源差價；二級，進行資源包裝和前期設計，再出讓項目；三級，實施基礎開發，進行子項目的招商引資；四級，開展一期開發，再進行招商引資；五級，組建隊伍，進行獨立開發。

對于中小開發商，我們建議按照前四級臺階的可能性進行操作，力求盡早實現資金回轉。在操作的過程中，也可隨時考慮接受大型開發商的收購（包括部分收購和全購）。

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