產(chǎn)權(quán)式酒店：法規(guī)仍陷空白 行業(yè)亟待規(guī)范

 “中國(guó)最早的產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南，可追溯至1993年。其后的17年間，專(zhuān)門(mén)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法規(guī)一直沒(méi)有出臺(tái)。法規(guī)的缺失不但無(wú)法保障小業(yè)主的權(quán)益，更對(duì)公眾利益、產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)的發(fā)展造成不利影響”。
　
 “三亞80%的產(chǎn)權(quán)式酒店都在逃稅！” 開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳妙林在第七屆全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作論壇上的發(fā)言，語(yǔ)出驚人。隨著海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的模式已經(jīng)被越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商利用。然而無(wú)論在海南還是全國(guó)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法規(guī)，依然是一片空白。

17年礪變 旅游地產(chǎn)催生產(chǎn)權(quán)式酒店新一輪熱潮

產(chǎn)權(quán)式酒店，是以酒店的房間為單位，開(kāi)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（一般擁有產(chǎn)權(quán)證），分別出售給小業(yè)主。小業(yè)主將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，并且享受酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅或者是固定比例的投資回報(bào)，同時(shí)享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。

中國(guó)最早的產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南，可追溯至1993年。其后海南產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)，許多原先的爛尾樓也紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店而被盤(pán)活。產(chǎn)權(quán)式酒店的引入，一方面使酒店閑置的客房按照房地產(chǎn)形式迅速收回投資；另一方面也迎合了普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。17年來(lái)，隨著旅游地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，以今典集團(tuán)紅樹(shù)林度假酒店為代表的股權(quán)式酒店也開(kāi)始進(jìn)入人們的視線(xiàn)：購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)分割酒店股權(quán)的方式，根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)情況享受一定分紅，并享受全國(guó)置換入住紅樹(shù)林系列酒店的權(quán)利。“股權(quán)式酒店脫胎于產(chǎn)權(quán)式酒店，是金融、理財(cái)、地產(chǎn)三者的結(jié)合。”今典集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)副總裁秦娜如是介紹。產(chǎn)權(quán)式酒店及相關(guān)衍生品，已成為旅游地產(chǎn)的重要組成部分。

“海南建設(shè)國(guó)際旅游島，房地產(chǎn)不能以住宅為重點(diǎn)，因?yàn)榇罅康目罩脤⒔档吐糜苇h(huán)境。作為旅游地產(chǎn)，既要滿(mǎn)足旅游需要，又要滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)者的利益需要，應(yīng)當(dāng)想些辦法盤(pán)活‘死屋’。” 住建部政策研究中心副主任王玨林在接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。

2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。海南房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)聚集了全球的目光，熱錢(qián)涌入，房?jī)r(jià)飆升，投資投機(jī)性購(gòu)房比例大幅攀升。降低海南房屋空置率，已成為業(yè)界共識(shí)。然而，基于旅游地產(chǎn)第二居所的特殊性，任由海南房地產(chǎn)按傳統(tǒng)模式走下去，必然無(wú)法擺脫“死屋”現(xiàn)象。而目前除了產(chǎn)權(quán)式酒店，分時(shí)度假產(chǎn)品、換屋系統(tǒng)、共管經(jīng)營(yíng)模式等整合資源式的旅游地產(chǎn)衍生品仍處于起步期。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)表示：“三亞應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”產(chǎn)權(quán)式酒店在旅游地產(chǎn)的一片鶯歌燕舞中，迎來(lái)了又一輪熱潮。

法規(guī)仍陷空白地帶 行業(yè)亟待規(guī)范

產(chǎn)權(quán)式酒店主要關(guān)聯(lián)四個(gè)利益集團(tuán)：開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)業(yè)主，政府，酒店管理公司。這其中任何一方的利益受到損害，都將導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生。盡管產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)已經(jīng)發(fā)展了17年，但目前仍沒(méi)有相關(guān)法規(guī)來(lái)規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的管理。在法規(guī)上的空白引起了管理上的缺位，糾紛不斷。2004年，海南“南海傳說(shuō)”掀起了中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的開(kāi)端。此后，成都、北京等地的產(chǎn)權(quán)式酒店也糾紛不斷。近幾年來(lái)，海南產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛數(shù)量不斷上升。2009年12月31日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》正式發(fā)布，其中提到：“加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。” 應(yīng)此要求，海口法制局正在海南范圍內(nèi)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行調(diào)研，有可能出臺(tái)針對(duì)海南的產(chǎn)權(quán)式酒店管理規(guī)范。

目前，產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛主要集中在小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間。小業(yè)主簽訂合同時(shí)忽略了一些問(wèn)題，如營(yíng)業(yè)稅和租賃稅由哪方繳納、翻新費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)（海南一般酒店翻新周期為7年）、第一期租賃合同到期后的回報(bào)率問(wèn)題、業(yè)主能夠在什么樣的時(shí)間段擁有多少天的免費(fèi)居住權(quán)、是否能辦到產(chǎn)權(quán)證……開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)往往對(duì)這些問(wèn)題含糊其辭，而國(guó)家又沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的合同范本作為業(yè)主的參考，導(dǎo)致后患無(wú)窮。海南天宇國(guó)際公館籌建顧問(wèn)李津，作為產(chǎn)權(quán)式酒店領(lǐng)域的資深專(zhuān)家，向搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)表示：“產(chǎn)權(quán)式酒店合同沒(méi)有一個(gè)規(guī)范通行的標(biāo)準(zhǔn)版本，租賃協(xié)議由開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)自己去想象，自己擬定。我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)政府都有一個(gè)統(tǒng)一印刷的標(biāo)準(zhǔn)版本的售樓合同，政府對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店為什么不能做出來(lái)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的租賃協(xié)議呢？只要有這個(gè)東西在，開(kāi)發(fā)商想象空間和操作空間受到很大制約，產(chǎn)權(quán)酒店的法律問(wèn)題基本上都解決了，這個(gè)行業(yè)也就健康了。”

從公眾利益出發(fā)，產(chǎn)權(quán)酒店從土地出讓?zhuān)疆a(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售直至開(kāi)業(yè)后漫長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)期，稅收無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在。特別是開(kāi)業(yè)后，其營(yíng)業(yè)總收入5.55%的營(yíng)業(yè)稅和業(yè)主收益12%的租賃稅是當(dāng)?shù)刎?cái)政理想的永續(xù)不斷的稅源。而目前相關(guān)法規(guī)的缺失，使得開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主逃稅漏稅大行其道，直接導(dǎo)致政府稅收流失的同時(shí)，也使產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商和酒店管理公司面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)是一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)100多億，由于產(chǎn)權(quán)式酒店的稅收、政策風(fēng)險(xiǎn)比傳統(tǒng)酒店大，一直不敢進(jìn)入這一領(lǐng)域。開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳妙林表示：“中國(guó)要發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店，必須要過(guò)政策、稅收、信譽(yù)三道坎

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