開發(fā)養(yǎng)老地產重在打造產業(yè)鏈

8月13日，在2011年中國養(yǎng)老休閑地產高峰論壇上，陳云峰就新經濟時代下如何認清房地產的發(fā)展趨勢及養(yǎng)老地產的發(fā)展方向做了詳細解答。

新經濟時代下房地產發(fā)展趨勢

你說房價上漲，限購來擋；后來國債危機，商人越墻。

為了抑制上漲過快的房價，今年以來我國接二連三地在各大城市推出了限購政策，目前新一輪

二、三線城市的限購政策也已箭在弦上。

陳云峰認為，房地產價格的反彈可能很快就要來臨。現(xiàn)在影響房價上漲的各種因素還沒有消失，房價怎么可能降下來？

“美國國債危機對我們房地產行業(yè)來說，未必是一件壞事。”陳云峰指出，“美國第三輪貨幣量化寬松政策馬上就會出來，這必然造成大量美國熱錢涌入中國。所以，我覺得美國一加債，中國房地產的限購政策可能就要發(fā)生改變，可能會出臺其他相關政策。”

你說利益之源，必屬商房；后來雙規(guī)齊行，首論保障。

目前，大多房地產開發(fā)商的利潤所得都在商品房上，然而隨著越來越多的人關注保障房，房地產市場也正從單純的商品房單軌制向商品房和保障房雙軌制轉變。

“目前，北京的商品房已是政府定價了，已不是市場化的東西了。我覺得政府在等保障房建設，等到把低收入者的保障房建起來后，才能放開商品房的開發(fā)建設。”陳云峰說。

北京的房地產市場對整個華北地區(qū)包括鄭州的影響是非常大的，北京的今天可能就是鄭州的明天。我國政府即將換屆，而下屆政府定會緊抓保障房建設，所以，保障房建設應該是大趨勢。

你說一線金地，良多寶藏；后來向外拓展，趨勢所向。

雖然一線城市是房地產行業(yè)的聚寶盆，但是伴隨著調控政策在一線城市日益加劇，各開發(fā)商在一線城市拿地越來越難，他們之間的爭斗也愈演愈烈，所以越來越多的開發(fā)商將目光轉向了二、三線甚至四線城市。

“中國房地產正由北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，迅速向二、三、四線城市進軍，鄭州是二線，下面的地區(qū)城市就是三線，縣城就是四線，我聽說現(xiàn)在有的房地產已經開始在縣城搞城市綜合體了，這就是最好的證明。”陳云峰說到。

你說靚麗新房，眾人偕藏；后來長利所在，運營舊房。

目前，房地產行業(yè)交易，正在從單純的一手房為主向二手房轉變。不少開發(fā)商也從簡單的房地產銷售向產業(yè)化、招商和持續(xù)性運營等方向轉變。

“我這兒有一個數(shù)據(jù)，現(xiàn)在北京的二手房與一手房的比例是1.5∶1，上海更高，可能是2∶1、3∶1，而在香港基本上都是二手房。所以，城市越發(fā)達，二手房的比例越高，這對我們開發(fā)商也是一個借鑒。”陳云峰認為，現(xiàn)在的商業(yè)地產之所以這么熱，就是因為產業(yè)化的地產可以長期持有，可以去運營，獲得長期收益，這個是中國現(xiàn)在大部分開發(fā)商的選擇。

你說住宅用房，需求巨量；后來市場限制，被迫投商。

隨著房地產市場的調控限制，房地產開發(fā)盈利模式從一次性的銷售投資轉向長期運營的非住宅市場。最早熱起來的就是商業(yè)地產，而今綜合體模式已風靡全國。

“房地產開發(fā)商從熱衷于住宅開發(fā)，到現(xiàn)在全面轉向商業(yè)地產、旅游地產、工業(yè)地產和養(yǎng)老地產，這都是被市場逼迫的。”陳云峰說，“由于商業(yè)地產的運行跟住宅完全不一樣，包括旅游地產、工業(yè)地產、養(yǎng)老地產等，所以不要指望用策劃、銷售住宅的人才去經營、管理商業(yè)地產，只有設立了專門的公司、吸引了專門的人才，才能做好商業(yè)地產。”

你說融資貸款，銀行來幫；后來開發(fā)貸停，按揭期長。

目前，房地產企業(yè)的融資變得越來越困難。銀行的政策發(fā)生了改變，開發(fā)貸停了，按揭有指標限制，而且審批非常慢。特別是，央行連續(xù)加息，在一定程度上促進了房地產行業(yè)的洗牌。

現(xiàn)在，房地產企業(yè)的資金鏈壓力非常之大，許多資金不足的小企業(yè)因拿不到地而逐漸被淘汰出局，而那些大牌的連鎖開發(fā)商會大規(guī)模“掃蕩”地區(qū)性的其他開發(fā)商。

你說按時交稅，國法商規(guī)不違抗；后來細算薄賬，利益損失無聲響。

稅收，許多開發(fā)商都認為繳納完就沒事了，然而陳云峰卻認為稅收里大有文章，許多開發(fā)商在繳稅方面將自己的許多利益“賠”給了國家。

“在任何一個房地產開發(fā)項目里面，開發(fā)商所交的營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等稅費，一定高于他這個項目自己得到的凈利潤。如果開發(fā)商不去研究稅，讓國家把利潤收完了，開發(fā)商還賺什么？”陳云峰說，“另外，在做房地產產業(yè)鏈時，開發(fā)商要尤其關注稅收，因為很多稅是不用上交的。”

新經濟時代下養(yǎng)老地產發(fā)展方向

重點打造產業(yè)鏈

“真正的養(yǎng)老地產，并不是隨便一個房地產公司就能做得來的。開發(fā)養(yǎng)老地產的重點在于打造產業(yè)鏈，應該采用商業(yè)地產式的招商運營和酒店式的管理，另外還得有醫(yī)療保健等完善的服務，這可不是容易的事。”陳云峰說。

要開發(fā)養(yǎng)老地產，首先要做的就是將養(yǎng)老地產產業(yè)鏈中的各個環(huán)節(jié)都籌備好，否則只可能是打著養(yǎng)老地產的口號去賣房，而并不是真正意義上的養(yǎng)老地產。

模式非常重要

現(xiàn)在的開發(fā)商，如果單獨去做一個養(yǎng)老項目，還是有風險的，因為養(yǎng)老地產的開發(fā)模式還不確定，目前國內并沒有合適的車轍讓開發(fā)商去沿行。

“現(xiàn)在在北京，每一個房地產項目必須配套多少養(yǎng)老的床位，非常嚴格，不簽協(xié)議就不給你批規(guī)劃意見書，鄭州應該也差不多。這種統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的商業(yè)地產模式，運用在養(yǎng)老地產方面應該也適合。”陳云峰說，“另外，養(yǎng)老地產業(yè)的主要盈利思路是通過運營獲得資產的升值，而不是說能賣多少錢。”

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