商業運營公司是產業鏈中重要一環，商業運營公司需要具備哪些素質呢？

商業運營公司通常是指以商業規劃,經營管理為核心專業,為商業開發項目或企業提供系統化的商業運營管理服務。商業地產開發將取代住宅開發成為市場上利潤最高的行業。但會開發不等于懂運營，有投資不等于有回報，想要分羹這塊利潤大蛋糕，必然要懂得商業運營，運用專業的商業運營手段而為之，專業的商業運營管理公司便變應運而生。

商業運營第一階段：項目市場調研 
前期定位是商業運營項目的運作基礎，是項目招商與運營管理的指導原則，定位需要具備戰略眼光和豐富的實操經驗，基于前期調查的基礎上而作出的戰略制定，且要遵循新穎性、合適性、排他性、指導性、延展性、品牌性和市場性等的原則；最后，統一的商業運營管理模式是商業地產成功的關鍵，也是商業運營的核心。
1、項目商業運營背景  
包括項目的基本概況，項目研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。  
2、商業運營宏觀環境調研  
⑴商業運營城市經濟發展環境  
①城市的經濟發展水平  
②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出模式和消費結構狀況。  
⑵商業運營城市人口環境  
包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。  
⑶商業運營人文環境  
包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。  
⑷商業運營商業環境  
包括城市零售商品消費總量；城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特征；城市商業網點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。  
⑸其他商業運營宏觀環境  
包括城市的規劃發展環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。  
3、商業運營項目地段環境調研  
⑴商業運營項目周邊居民環境。  
包括：周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向及周邊居民環境的風俗習慣等特征。  
①地段交通環境；  
②地段交通道路的性質；  
③地段交通輻射的區域；  
④地段交通車流狀況；  
⑤項目地塊交通條件狀況；  
⑥其他對外交通設施。  
⑵商業運營項目地段商業環境。  
①地段環境中商業區的類型；  
②地段環境中商業區的經營規模、銷售規模；  
③地段環境中商業區商業構成及業態組合情況；  
④地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。  
⑶商業運營項目地段區位特征。  
包括地段所在區域的性質、特征以及在城市中的地位等。  
⑷商業運營項目地段未來規劃狀況。  
包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住規劃及其他公共設施的規劃狀況等。  
⑸商業運營項目地塊開發條件。  
通過對地塊的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查，分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。  
4、商業運營項目商圈調研分析  
⑴項目商圈范圍的確定。  
①預測分析項目的商圈范圍；  
②商圈調查；  
③描繪項目的商圈范圍。  
⑵商圈分析。  
①商圈消費者的人口統計特征，包括人口規模與密度、人口年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等；
②商圈消費者的社會特征，包括商圈居民的社會文化、社會階層、家庭生命周期、時間分配等；  
③商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。  
⑶經營者調研分析。  
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等。  

商業運營第二階段：項目市場定位  
1、商業運營項目分析  
⑴項目條件與資源分析  
①條件分析；  
②資源分析；  
③小結。  
⑵項目的SWOT分析。  
①優勢【S】  
②劣勢【W】  
③市場機會【O】  
④市場威脅【T】  
⑤綜合分析  
2、商業運營項目產品定位  
⑴經營業種規劃。  
①考慮租金回報因素；  
②考慮關聯性因素；  
③考慮一站式購物的因素。  
⑵經營業態組合。  
包括主力商店、半主力商店以及普通專業、專賣店等的組合。  
3、商業運營項目功能定位  
⑴購物功能定位；  
⑵飲食功能定位；  
⑶娛樂功能定位；  
⑷休閑功能定位；  
⑸表演功能定位；  
⑹各功能區的規劃布局；  
⑺考慮消費人流在營業空間里均衡地運動的因素；  
⑻考慮獲取最大的租金收益因素。  
4、商業運營項目主題定位  
⑴主題的導入；  
⑵主題的深化；  
⑶主題的差別性與適應性分析；  
⑷主題差異性分析；  
⑸主題的差異性分析；  
⑹主題的適應性分析；  
⑺符合項目條件的候選主題；  
⑻主題的表現。  
5、商業運營項目形象定位  
⑴形象品牌確立；  
⑵名稱確定；  
⑶形象品牌營運策略；  
⑷形象品牌延伸策略。  
6、商業運營項目目標客戶定位  
⑴目標客戶細分；  
⑵目標投資客戶群細分；  
⑶目標招商商戶細分；  
⑷定單式委建、合作開發等多種方式的合作伙伴的尋求原則。  
7、商業運營項目目標消費者定位  
⑴目標消費群的甄別；  
⑵主力目標消費群；  
⑶輔助性目標消費群；  
⑷消費群體的區域定位；  
⑸消費群體的年齡結構定位；  
⑹消商業運營項目費群體的收入水平定位。  
8、商業運營項目銷售招商價格定位  
⑴項目價格策略定位依據；  
⑵項目價格定位建議；  
⑶項目價格在市場競爭中調整策略。  
9、商業運營項目規劃建議  
⑴項目整體開發規劃思路與目的；  
⑵整體建筑規劃建議；  
①總體布局；  
②建筑結構；  
③建筑平面；  
④步行街；  
⑶項目整體建筑風格；  
⑷項目購物環境規劃；  
⑸項目交通組織規劃；  
⑹項目營業空間經營規劃布局。  
10、商業運營項目經濟效益分析  
⑴成本費用分析；  
⑵營業利潤分析；  
⑶經濟效益分析。 
 
商業運營第三階段：招商及銷售推廣  
1、商業運營項目銷售招商實操總綱  
⑴項目銷售招商推廣總體思路；  
⑵確定項目銷售與招商的面積比例；  
⑶項目支持點；  
⑷銷售招商推廣總體策略。  
2、商業運營項目銷售招商策略  
⑴項目整體銷售招商部署；  
⑵項目整體銷售招商節奏；  
⑶項目階段性招商節奏；  
⑷項目銷售招商與價格策略的聯動；  
3、商業運營項目整體包裝策略  
⑴項目銷售招商現場包裝；  
⑵項目銷售招商道具包裝。  
4、商業運營項目宣傳推廣策略  
⑴項目宣傳推廣整體策略；  
⑵項目階段性宣傳推廣策略；  
⑶項目媒體運用策略；  
⑷ 項目公關活動的運用策略。  
5、商業運營項目銷售招商的實施  
⑴銷售招商實施；  
①確定銷售招商對象的特征；  
②確定招商條件；  
③組建銷售招商隊伍；  
④銷售招商資料準備。  
⑵銷售招商步驟；  
①銷售招商調查；  
②內部認租、認購；  
③公開銷售招商；  
④開業準備；  
⑤銷售招商管理。  
6、商業運營項目銷售招商費用運用策略  
⑴項目整體銷售招商費用使用依據；  
⑵項目階段性銷售招商費用構成；  
⑶項目整體銷售招商費用預算。  

商業運營第四階段：執行階段——營銷及招商實施  
⑴制定銷售招商計劃；  
⑵組建銷售招商組織機構；  
⑶組織實施銷售招商計劃；  
⑷配置銷售招商工具及各項資料；  
⑸工作業績評估；  
⑹銷售招商人員管理、培訓、督導；  
⑺掌握市場變化，及時調整銷售招商策略；  
⑻職能售后服務；  
⑼宣傳推廣投入及效果監控；  
⑽項目銷售、招商階段性回顧及總結。