“資源－項目－企業”的升級運營模式

1、直接出讓資源，獲取資源差價

將合同轉讓，或者將重新成立的專項開發公司股權轉讓出去。這相當于土地二級市場轉讓，如果資源本身的價值很高，圈定資源的時候有較高的預見性和特殊的渠道，那么，有可能實現成功轉讓。最好的時候，初級資源炒賣，可以實現是投資1，賣出獲取2的效果；

2、進行資源包裝和前期設計，再出讓項目

這一方案，需要高水平的項目包裝技巧，需要在市場論證、產品設計上下功夫；當然，這同樣需要投資，一種開發前期投資和包裝投資。投資到位，可以將一個項目包裝的非常好，關鍵是把資源的價值全部體現出來，把市場的可能性挖掘深透，當然，最重要的，是規劃設計圖，一定要特別漂亮，個性化、特色化，能讓人激動。有人激動，價格就好談了。這相當于房地產中的項目轉讓，可以全部賣出，也可以剩下一部分股權；如果包裝效果好，策劃特別有創意，給資源加分很大，資源可以1賣到4；換句話說，策劃、規劃、設計的提升作用，具備翻兩番的能力。不過，這一臺階考驗的是投資商的眼光，請什么人物，干什么事情，差別就大了去了。

3、實施基礎開發，進行子項目的招商引資

第三級臺階，是規劃設計之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行當——基礎設施。所有經營性項目，全部招商引資。這相當于區域開發商，進行整體經營，吸引專業化的投資商進場開發運營子項目，投資商獲取土地、經營權、房產、股權、門票等分拆利潤。這一臺階，考驗的是投資商整體市場推廣的能力；做好基礎設施，誰都沒問題，但整體運營商，市場運營決定一切。搞得好，子項目招商就把投資全部拿回來了，以后每年只是掙錢；如果轉讓公司，換算過來，資源可以1賣到5。

4、開展一期開發，再進行招商引資

這是以自我開發為引導，以一期開發的成功，來提升資源價值，目的是獲得更大的轉讓收益；這樣的開發，只能成功，必需突破市場，形成一期開發的現金流量最大化。我們給大多數投資商設計項目開發流程的時候，基于投資能力受限，一般會把一期開發現金流最大化作為一個原則；把最有收益能力的項目，放在一期，可以達到最大的升值效果。成功開發一期之后，可以賣掉項目，也可以招商引資進行二期開發。如果轉讓公司，換算過來，資源可以1賣到7。

5、組建隊伍，進行獨立開發

對于很多從事其他產業的投資商來說，下定決心進入旅游產業經營，并不容易。一旦決定自己開發經營，就必須以建立隊伍、形成核心競爭能力為中心，把項目做好做大。在必要的時候，擴大經營，獲取更多更好的旅游資源，建立旅游產業鏈的橫向縱向擴展，也可以對旗下資源進行整合，資產運營及資本運營。這是最高的臺階，也是要求企業按照長期產業發展進行開發運營的臺階。在進入這一狀態之后，資源已經轉變成為項目，項目轉變成為企業，企業形成了旅游業的可持續開發經營能力。這時賣掉企業，換算下來，資源可以1賣到10。如果將企業納入資本市場，企業的升值還會更加顯著。