我國已成為人口老齡化國家，養老地產是房地產未來方向之一，養老地產要怎么做呢？

將養老產業和地產開發結合起來的做法是因為，有很多當年買了房子的家庭中，現在已有不少人快到退休年齡了，在考慮規劃老年生活了。反映出來的對于老年住宅和老年人專業護理服務的需求，促使開始了養老地產的研究。

而大多數主動找到我的地產開發商，是老板本人已經進入退休年齡，在考慮自己的養老生活時才注意到的。他們發現原來市場上缺少一種產品——養老地產。在此，養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人(退休準備期的老年人)的地產產品，其實是地產產品的一個細分市場。

2009年，中國著名的幾大地產開發商幾乎都在策劃養老地產項目的開發。這股養老地產開發潮的爆發已經指日可待。

2010年上半年房地產開發再次受到宏觀調控影響之時，地產開發商會把更多的目光轉移到“老年公寓”上的?；乜答B老地產在中國的發展，似乎每次都是在房地產業受到宏觀調控時，地產商迫不得已開動腦筋作“住宅創新”時，“老年公寓”就會紅上一陣。在三亞的高檔住宅區也到處可見“老年公寓”的大型紅綢宣傳橫幅，而當住宅地產市場回暖時，這些紅綢橫幅就丟到垃圾桶里了。而在上海，一家知名地產開發商也因為推出“老年公寓”概念，反市場大勢使得樓盤一售而空，至今在其公司內，這位“銷售創新者”還作為銷售策劃人才備受贊譽?？墒沁@個“老年公寓”項目怎樣了呢？“掛羊頭賣狗肉”是客戶們對它的一致評價。這成了“老年公寓”的一個反面案例。

的確，在當下的養老地產市場萌動之時，還是有幾乎近一半的地產開發商是抱著“炒作概念，實為賣房”的心態來做的。今天的消費者已經不再那么容易“騙”了。養老地產實際上是地產產品市場中深具潛力的一個板塊，而且隨著中國人口老齡化的加劇，養老地產的市場的成長受到剛性需求的支撐，會穩步而快速地增長。從長遠的眼光來看，這種“炒作”行為，最終會損害地產開發商自己的利益。相反，在市場還處在空白期之時，認真負責的先發者會以養老地產成為市場的標桿，收到事半功倍的商業效果。

在養老產業中，養老地產是一個新興板塊，“養老地產”的概念，受到廣泛的關注。養老地產在中國發展的現狀和前景：老年公寓這個概念在2006年就被炒作過，其實這個市場也是非常大的。到2009年，這個產業開始熱了，今天，這個產業就更熱。2010年，以中國人壽為代表的險資也大舉進入養老地產，要打造養老社區基地等。

保險資金進入到養老地產中來，險資的實力強，杠桿化比例比低于地產商；保險資金本來就習慣于做長線投資，地產資金習慣于短線投資；從產品的匹合度來講，保險資金做養老地產實際上等于是它的產品線延長。所以，保險資金更適合進入養老地產，保險資金進入對養老地產的發展是有益的。

從現在的狀況看，養老地產主要是由保險資金和房地產開發商這兩種投資商在負責開發，養老地產的前景非常看好。養老地產這個產品特征不像住宅地產投資周期短、利潤那么高，相對來講養老地產是一個長線投資、長期回報產品。目前，住宅地產的波動性非常大，從這個角度來講，養老地產的穩定性就比較好，而且由于養老地產具有社會功能性，政府不太可能去打壓這個產業。從投資商的角度來講，把短線、中線、長線產品配置好，優化投資組合和增強收益的穩定性都是非常有用的。我個人認為，2010年之后的幾年，養老地產都將是開發熱點。

相關報道：養老地產一般采用出租模式，這就意味著，養老地產除了一個強大的投資團隊，還需要一個專業的養老地產運營管理團隊。

中國人壽選擇與海外養老機構合作，共同開發養老地產，由海外養老機構負責日常運營和管理養老地產，而泰康置地則選擇獨立運作。上述接近泰康置地的人士表示，當前公司正在培訓和招聘酒店管理、養老地產管理人才，待養老地產形成規模之后，將由公司內專業的養老管理公司來運作。泰康之家（北京）管理顧問有限公司已經設立，成為泰康置地旗下管理養老公寓和社區養老服務的專業機構。

也有顧問代理機構人士認為，當前保險公司大舉拿地，實質是打著養老地產的旗號圈地，“像中新生態城和上實東灘生態城一樣，以生態和養老地產的名目拿地者不在少數。”這位人士指出，保險公司的原始目的，還是希望通過常規的房地產開發來盈利。他認為，保險公司在拿下幾千畝土地之后，部分用作養老地產的建設，其它則建成為商品房、商業等設施，用于彌補保險公司的利潤。

對此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性質在出讓時就已經定向，不能輕易改變；而泰康置地是鐵定了心要做養老地產，并不是拿來炒概念。”

中國的現狀是，絕大多數的地產開發商還根本不知道養老地產的產品是什么，該怎樣規劃、設計、開發，養老地產的特征是什么，同一般的住宅有什么不同，而養老地產的設計在中國幾乎也還是一個空白。誰為開發商提供設計支持？養老地產是不是還是賣房子？配套服務應該有哪些？地產開發商的工作應該做到哪里，能否提供售后服務，如果不能，老年人的專業服務能否外包等，都是問題。

在國外，“養老地產”已較成熟，美國的老年社區類型多樣，規模龐大的AAC社區擁有超過10萬老年人居住，有精致的無障礙設計，還設有連續照護服務；日本東京城區的Suncity East融合多種養老方式于一體，“一幢樓就是一個社區”。在我國，泰康人壽已在北京建設一家高規格的會員制養老公寓；上海浦東康橋也由民間資本投資約6億元建成“親和源老年公寓”。不過，“養老地產”的門檻也不少：比如，目前投資政策還不夠優惠、銀行資金和地方扶持力度不夠，等等。

可喜的是，越來越多的風投、資本運作公司看好養老地產產業，積極尋求同養老地產項目開發商的合作機會，其中外國的投資公司居多，這預示著養老地產在中國的大規模市場啟動已經開始。在此，中國的房地產開發商們需要從長計議，認真研究，使這次養老地產開發大潮將中國的養老產業帶到健康發展的軌道上，為中國的老年人帶去福音。