地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的常用模式
一、地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位
所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)
從功能來(lái)講，地產(chǎn)開發(fā)是地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。
萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過(guò)耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。
但是，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位
所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面：
地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。
資本運(yùn)營(yíng)：頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。
總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn)：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期（投入并獲得合理回報(bào)）；通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。