我想知道地產策劃的流程是怎樣的，都包括哪些內容？目前我國的地產策劃有存在哪些問題呢？希望您能給我一些答案！
旅游房地產策劃的流程
前期：項目顧問
一、市場調研：
1、區域狀況調研：
1.1區域商業狀況調研
1.2競爭者狀況調研
1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）
1.4區域經濟狀況評估
1.5消費者品牌認同調研
2、目標購買者調研
2.1消費群體細分，消費動機
2.2項目問題及機會調研
2.3購買能力調研
3、品牌供應商調研
3.1品牌類別細分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調研
3.4租金承受能力調研
二、項目定位
1、項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2、項目定位
2.1項目品質功能定位
2.2品牌形象定位
3、目標客戶（購買者及承租者）
4、業態組合及規劃建議
5、賣場區域分割
三、基本VI（品牌視覺形象設計）
包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等
應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四、招商策略
1、價格體系建立
2、公開活動及新聞配合
3、媒介策略
4、商業談判或推介會
五、銷售策略
1、價格體系建立
2、公開活動及新聞配合
3、媒介策略
4、商業談判或推介會
費用預算及支付（另行協商）
中期：招商及銷售代理
一、一般代理
（一）服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
（二）傭金預算及支付
二、非常代理
根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。
按照基本服務費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。
后期：項目營銷推廣顧問
服務內容包括：
一、品牌形象完善
二、促銷策略：以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。
三、開業策略：開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。
四、公開策略：借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。
五、氣氛策略：店內、店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛、季節節日氣氛、促銷等活動氣氛。
六、服務策略：服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。
七、管理策略：導入ISO質量認證。
八.媒介策略：全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
費用預算及支付：
顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。
銷售、租賃、經營管理培訓：
一、 商業物業銷售培訓
二、 商業物業租賃培訓
三、 商業物業經營管理培訓
費用預算及支付（另行協商）
地產策劃過程中應避免的問題
一、依賴于地產策劃咨詢機構
但地產策劃咨詢機構并不是奇跡的創造者，而是客觀現實的分析者，其建議或結論對開發商而言，不是一個放之四海而皆準的絕對真理，而是一個開發方向的建議及與此相應的工作計劃。
二、將策劃放在詳規之后，本末倒置
目前，大多數開發商的開發理念依然是以“我”為中心，不去關注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發意識：拿到一塊地，接著搞設計，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念——賣給誰？
在詳規比較階段或規劃確定之后，開發商也許能想起地產策劃咨詢機構：你給我定定位，看哪個方案好，開發商立等要方案。這樣，既不知己——沒有項目區域市場調研數據支持；又不知彼——沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施；也沒有確立項目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好？
因為工作程序已經本末倒置，開發商如果不能果斷將已經做的工作推倒重來，地產策劃咨詢機構所能做的只是營銷概念策劃：為項目的未來銷售找賣點，想辦法讓置業者接受開發商已經建成的產品，項目的空置顯然不可避免。
三、找最好的地產策劃機構，但一個“好”字難界定
地產策劃咨詢機構屬于智力企業，工作業績很難量化。“好”這個詞同樣是個比較、相對的概念，而不能量化。房地產的地域性決定了不同地產策劃咨詢機構具有不同的特長，同時，不同的地產策劃咨詢機構對不同區域的熟悉程度也不同，使用的調查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結構不同，應用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標準來衡量，即使對同一個項目，也有可能得出完全不同的結論。
按人才結構劃分，目前有四類地產策劃咨詢機構：
1、“外來派”：全部由外來“和尚”組成，觀念先進，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當地的社會生活。
2、“本土派”：全部由本地“和尚”組成，腳踏實地，小處著手，細心求證，缺陷是觀念落后，過于保守，對外來文化接受緩慢。
3、“實力派”：由中外“和尚”結合而成，觀念先進，腳踏實地，缺陷是區域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。
4、“精英派”：本地“土著和尚”與在沿海城市工作學習歸來的“游學和尚”組成，外來觀念與本土文明相互融合，得“適用”精髓。
四類地產策劃咨詢機構各有所長，外部先進理念與本地的房地產具體實踐結合得最好的、能夠抓住市場有效需求及其細微變化的才是最具實力的地產策劃咨詢機構。
四、開發商招標選擇——地產策劃咨詢機構無奈應標
有些房地產開發商要求應標方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項目調研、市場細分之后的結論。而簽約前，地產策劃咨詢機構是不會投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作的。用十幾天甚至幾天時間拿出的應標方案，分析與定位只能建立在主觀推測上。這種本末倒置的做法，能保證所建項目面對的是有效需求嗎？
工業產品招標的目的是為了降低成本，同規格的產品、同樣的質量要求、同樣的執行標準、同樣的ISO質量認證、同樣的……智業產品不同于工業產品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發商的心，而是要看你占有的基礎信息量是否足夠，數據分析是否準確，應用的理論工具是否先進適用，得出的結論是否正確和有預見性等，總之是，是否抓住了未來有效需求的脈搏。
而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發商必須具備極強的預見力與洞察力。
五、要建最、最、最……的——超現實主義有市場嗎？
開發商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設最高檔的住宅，或把自己的項目建成標志性建筑。因此，總認為地產策劃咨詢機構所做的策劃方案不理想、不大膽。全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發建設模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。
地產策劃咨詢機構提出的方案應是理性的和準確的，要為開發商負責。地產策劃咨詢機構要移植、克隆、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區、樓盤是輕而易舉的，但我們不能這樣做。
房地產建設之所以強調“地段”的重要性，就是因為它是固定的，它的有效需求局限在周邊地區，并且要與周邊地區的經濟發展水平相適應。如果不考慮項目所在區域的政治、經濟、文化、地理環境，一味地想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務所、采用最新的設計理念、用最優質的材料、最先進的技術，建設出來的曲高和寡的高檔項目，賣給誰呢？
六、外來和尚會念經——我有我優勢
外來地產策劃公司與策劃人員帶來了國外與沿海發達城市房地產策劃與營銷的先進理念，在理論與實踐上都有本地房地產策劃咨詢機構不可比擬的長處，但房地產的地域性特點使外來地產策劃公司的優勢大打折扣。發達城市的概念、功能、技術等是很容易應用于當地，但地域文化內涵是不相通的，不與項目當地的地情結合，全盤移植或照搬沿海發達城市住宅設計思想注定是要失敗的。無論實力多強，短時間內對一個陌生城市的風土人情、房地產業現狀、人文地理、消費心理等的了解，很難達到一定的深度，而這個深度，是為當地房地產業出謀劃策的充分必要條件。
七、“英雄所見略同”——獨立的精神更重要
每個房地產開發商的心中都有自己對未來項目規劃的想法，因此在選擇地產策劃咨詢機構時，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些地產策劃咨詢機構為接到這個項目，多方探聽開發商想法，投開發商所好，在未對市場進行前期調查的情況下，卻能夠為開發商的項目做出定位，明知后果難料，可眼前利益遠高于未來銷售所可能產生的嚴重后果。這樣的策劃，結果可想而知。
總而言之，現在房地產開發的要素就是土地、資金與信息，地產策劃咨詢機構就是在掌握大量專業信息的基礎上，從事的科學的預測與分析，得出建立在客觀分析基礎上的結果。這個結果有可能與開發商不謀而合，也有可能大相徑庭。面對不同意見，開發商要仔細考評，認真思量。
