“旅游綜合體”出現，除投資的因素外，還是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區發展模式升級（從單一開發到綜合開發）、地產開發模式升級（從傳統住宅地產到旅游綜合地產）”三大升級共同作用的結果。其綜合特征包括以下五個方面：
1、以一定的旅游資源與土地為基礎
這是旅游綜合體打造的前提所在，而在此說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內的泛旅游資源的概念，如何轉化成具有獨特吸引力的旅游產品體系是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規模大小，影響著產品的配比結構。
2、以旅游休閑功能為主導
作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產業綜合發展的構架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內的“綜合旅游休閑”的概念。當然，在實際開發中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能。
3、以綜合開發為手段
綜合開發，既是旅游綜合體的主要特征，也是打造旅游綜合體的第一要領。具體包括五個方面的含義：
其一，是土地的綜合開發。旅游休閑導向型的土地綜合開發，是旅游綜合體打造的本質所在，即所謂的“復合型資源、綜合性利用”。
其二，是產業的綜合發展。旅游綜合體，是從單個旅游項目到綜合旅游聚集區的轉變，實際上是包括地產、商業、會展、創意、體育、文化等在內的泛旅游產業的綜合發展架構，當然，不同的旅游綜合體，產業的側重將不同。
其三，是功能的綜合配置。旅游綜合體，區別于傳統旅游景區的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。
其四，是配套的綜合建設。旅游綜合體，除了產業、功能外，還需要市政設施、基礎配套、服務管理機構等方面的綜合建設。
其五，是目標的綜合打造。一個成功的旅游綜合體，實際上完全有可能發展成為“城市特色功能區、旅游休閑新地標、城市文化新名片”，這是一個綜合目標的構架，已經超越了一般旅游區的層面而對城市、文化同樣有著巨大影響。
4、以旅游地產產品為核心
在此說的旅游地產產品，既包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，也包括其他特色主題地產如創意地產，這是旅游綜合體開發最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。
5、以較高品質服務為保障
作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區的較高品質的服務（包括旅游服務與公共服務）作為保障，才能夠實現良好的運營。
