土地一級開發指的是使該一定圍內的土地達到"三通一平、五通一平、七通一平"的建設條件，再對熟地有償出讓，那么其中的流程是怎樣的呢?
地產開發中，為規范開發流程，各大城市行政主管部門將房產開發與土地開發分為兩項進行操作，2007年北京市率先通過招標方式進行土地一級開發工作，政府采用房產開發與土地開發分割開來其主要目的有兩個：
一、加強政府對房地產業的監管力度；
二、使房地產開發成本進一步透明化，便于政府監管：
1、市四部委聯席會會議紀要：明確項目可進行土地一級開發招投標工作；
2、市或區土地整理儲備中心進行項目土地一級開發招投標工作；
3、中標單位與市或區土地整理儲備中心簽訂項目土地一級開發委托協議書；
4、取得委托協議書后，經區發改委向市發改委申請立項核準；取得用地預審告知單；5到國土資源區分局辦理用地預審手續，取得建設項目用地土地一級開發預審意見；
6、到市發改委取得項目立項核準，取得項目立項核準；
7、到市規劃局辦理項目規劃意見書(選址)，取得規劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單；
8、到測繪院辦理測繪釘樁成果；
9、到規劃局辦理建設用地規劃許可證，同時到國土資源區分局辦理土地征用手續，如涉及到農用地還需先辦理農轉用手續，并交納相關稅費；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費；
10、到區建委(有的區縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標工作與辦理土地一級開發項目拆遷公示，在這時會安排已有意向的拆遷、評估公司協助辦理，同時還需提供拆遷資金證明；
11、根據公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發拆遷許可證；
12、實施拆遷；
13、臨時市政建設；
14、項目驗收；備注：在辦理完委托協議后，即可進行市政綜合配套設計實施。
一.土地儲備開發項目的要求
土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃(國有土地不受年度土地利用計劃的制約)及土地儲備開發計劃。
二.土地一級開發的程序
(一)原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發申請。
(二)市國土局受理申請并進行土地一級開發項目預審。
(三)通過土土地一級開發預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
(四)編制了土地一級開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
(五)通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地一級開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議
(六)土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。
(八)在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
(九)組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫
土地一級開發整理成本及收益分配方式
1、集體土地征收費(含建設用地平移成本費)；國有土地收回收購費；市政基礎設施建設費；城市公園、景觀綠化建設費；城市公共公益配套項目建設費；渠系改造費；自來水主水管遷建費；電力設施建設費；安置房建設費(包括集體土地拆遷安置房建設費和國有土地拆遷安置房建設費)；規劃設計和策劃推廣費；年度投資基本回報收益；其它不可預見費等費用。
2、市政基礎設施和城市公共公益配套設施具體建設項目由附加協議確定，所有建設費用經審計后計入本項目一級土地整理結算成本，項目建設費用的審計方式采用過程跟蹤審計，單項建設項目完成后進行審計匯總。
3、年度投資基本回報按投資方實際完成的年度投資款的%計算，在每年度核算完該年度的投資基本回報，政府方于每年度前將年度基本回報支付投資方。投資方原則上將該年度基本回報于次年作為投資款繼續投入本項目，則繼續計算投資方的年度投資及基本回報，直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計算。
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