請問專家這類企業(yè)策劃如何做？國內(nèi)外有沒有什么企業(yè)策劃的管理模式可以參考的？

國外產(chǎn)權(quán)式酒店的三大投資管理模式

富裕社會所帶來的社會大眾化旅游高潮的出現(xiàn)，形成了全球最大的旅游產(chǎn)業(yè)，從而激發(fā)起各類社會資本對旅游房地產(chǎn)的投資開發(fā)，其中也包括社會中產(chǎn)階級私人及家庭對旅游房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)熱情。

國際旅游房產(chǎn)私人投資管理模式包括澳大利亞的共管模式、歐洲分時(shí)度假模式以及美國的有限合伙投資模式。

企業(yè)策劃1 澳大利亞產(chǎn)權(quán)式公寓（Strata title共管公寓）企業(yè)策劃模式

澳大利亞產(chǎn)權(quán)式住宿（STRATA TITLE HOTEL）業(yè)態(tài)的發(fā)展迅猛，其產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)結(jié)構(gòu)很好推動了澳大利亞的服務(wù)式公寓的投資，借此服務(wù)式公寓也就一間間地賣給了散戶投資者，而散戶投資者也就獲得個(gè)人的產(chǎn)權(quán)。

服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式所有權(quán)的形式能為各主要投資人帶來以下的收益：
對于開發(fā)商來說，比建造全服務(wù)酒店來說，服務(wù)式公寓的造價(jià)相對較低；由于獲得預(yù)售承諾而減少了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；通過預(yù)售給個(gè)人購買者，內(nèi)部退出機(jī)制；由于預(yù)售押金和開發(fā)貸款，對資本的要求降低；擁有大量的市場需求。  

對業(yè)主來說，進(jìn)入住宿業(yè)（公寓經(jīng)營）投資只需要較少的資金；大多數(shù)公寓管理方案能為個(gè)人投資者提供有限使用優(yōu)惠，以及使用其它設(shè)施的折扣；若收益足夠高時(shí)（即綜合出租率和房價(jià)后），業(yè)主便可得到直接的運(yùn)營收益；不用承擔(dān)管理責(zé)任（指定的運(yùn)營商將承擔(dān)招徠客源的責(zé)任，當(dāng)然這需要支付一定費(fèi)用）；可二次出售的法定房地產(chǎn)權(quán)益；依據(jù)不同項(xiàng)目和客戶需求可靈活使用或租賃；經(jīng)理的收益與運(yùn)營績效和利潤掛鉤；可以用于抵押貸款。

對于運(yùn)營商，與傳統(tǒng)酒店相比，可獲得更多的管理費(fèi)用和利潤分成；與數(shù)量較少，競爭異常激烈的傳統(tǒng)酒店市場比較，管理公寓項(xiàng)目能夠獲得更多的連鎖品牌冠名機(jī)會；如果公寓項(xiàng)目的商業(yè)模式合理，運(yùn)營商和業(yè)主之間將形成良好的合作關(guān)系；與實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商形成合作關(guān)系，將會定期得到新的管理項(xiàng)目，以及運(yùn)營收入。

企業(yè)策劃2 歐洲分時(shí)度假企業(yè)策劃模式

時(shí)權(quán)酒店（Time Share Hotel）起源于歐洲20世紀(jì)60年代。第一家時(shí)權(quán)酒店的概念是在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)的一家名為“Superdevoluy”的滑雪度假村誕生的。其賣點(diǎn)是該度假村能保證每一個(gè)購買該度假村某一時(shí)斷的消費(fèi)者能在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)來此滑雪度假。對該度假村開發(fā)商而言，由于把未來的使用權(quán)提前銷售給購買者，從理論上來講，開發(fā)商已提前收回了開發(fā)成本和利潤；對時(shí)權(quán)購買者而言，這種方式能保證他們能用較低的價(jià)格（一次性買斷）獲得預(yù)設(shè)時(shí)間里，特別是旅游旺季時(shí)能使用該度假村的權(quán)利。

時(shí)權(quán)酒店（Timeshare Hotel）是指消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷了該酒店在每年某一特定時(shí)間里的若干年使用權(quán)。其概念就是“分時(shí)度假”，既度假村酒店的開發(fā)商，將酒店每間客房的使用權(quán)每年按周劃成52份，用優(yōu)惠的價(jià)格按份兒銷售給顧客。顧客每購買一份就擁有一定期限內(nèi)(一般為20至40年)在這一住所每年住宿一周的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益，以及對酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。由于購買者購買的時(shí)權(quán)是某一特定的度假酒店，但購買者又不可能一輩子都在同一地方度假，因此，為了便于銷售，又出現(xiàn)了時(shí)權(quán)交換公司。時(shí)權(quán)交換公司是指為不同地區(qū)或國家的時(shí)權(quán)購買者提供相互交換的平臺，為時(shí)權(quán)購買者在不同地區(qū)旅游度假創(chuàng)造了條件。在國外，時(shí)權(quán)購買者一般都是事業(yè)有成，接受過良好教育的中等偏上的中產(chǎn)階層，平均年齡在49歲左右。

典型的時(shí)權(quán)酒店是具有類似于公寓式的房間，提供傳統(tǒng)度假村所需的餐飲，休閑，娛樂等設(shè)施，以及與之相應(yīng)的服務(wù)。其經(jīng)營模式是開發(fā)商在把該度假村的使用權(quán)售出時(shí)，成立使用權(quán)購買者委員會，由購買者委員會和開發(fā)商共同雇傭管理人員或酒店管理公司來進(jìn)行管理。在美國，購買時(shí)權(quán)酒店的消費(fèi)者不僅不能從購買行為中獲利，反而每年還必須向時(shí)權(quán)酒店管理公司交付維修保養(yǎng)和管理費(fèi)用。1994年，美國的時(shí)權(quán)酒店購買者平均支付的此類費(fèi)用是600美金。正如Stutts and Worthman（2001）指出的，購買時(shí)權(quán)酒店的消費(fèi)者應(yīng)把它看成是一種能享受和使用的商品，而不能把它當(dāng)作是一項(xiàng)投資。

企業(yè)策劃3 美國有限合伙投資及權(quán)益性投資基金

20世紀(jì)60年代初期在美國出現(xiàn)的，以商業(yè)不動產(chǎn)為主要投資對象的有限合伙投資和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式，不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。
有限合伙投資是美國早期辛迪加企業(yè)最常使用的投資形式。辛迪加企業(yè)主要是為中、小投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的商業(yè)經(jīng)營活動提供機(jī)會的一種投資形式。房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)專業(yè)從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷等活動，可以被看成辛迪加的參與者的收益來源主要是服務(wù)經(jīng)營和銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動。房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般要吸引其他投資者的資金，以構(gòu)成股本基礎(chǔ)；房地產(chǎn)辛迪加企業(yè)一般較少投入他們自己的資本，而是更多地以代理人的身份出現(xiàn)，利用房地產(chǎn)投資者們委托給自己的資金，為他們收購、經(jīng)營和銷售房地產(chǎn)，同時(shí)收取代理費(fèi)用。

REITs是一種房地產(chǎn)公司的組織形式，是一種匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金、由專業(yè)人員管理、投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資工具。REITs在上世紀(jì)60年代就已存在，源自美國國會在1960年通過的《房地產(chǎn)投資信托法》，但經(jīng)過了幾十年稅務(wù)和法規(guī)上的改良，自1992年起才成為一項(xiàng)具影響力的投資工具，目前已從美國擴(kuò)展到歐洲和亞太地區(qū)。截至2007年底，美國掛牌上市的152家REITs總市值已超過3120億美元。

REITs按投資對象一般分為兩類，一類稱為抵押貸款型REITs (MortgageREITs)，其投資對象為證券化了的住房抵押貸款，這一類型的REITs并不多，在全部REITs約占9%。另一類是股權(quán)型REITs (Equity REITs)，美國絕大多數(shù)REITs屬于此類，REITs往往指得就是股權(quán)型REITs。這種REITs專注于對旗下物業(yè)的經(jīng)營管理，以獲得租金收入為目標(biāo)。由于股權(quán)型REITs一般會集中持有某一類的物業(yè)，如酒店式公寓、酒店/旅館、寫字樓、購物中心、工業(yè)設(shè)施等。

企業(yè)策劃二  產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的發(fā)展

90年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式企業(yè)策劃的是海南省三亞市，當(dāng)時(shí)是1995年。從2001 年起開始風(fēng)靡全國。

截至2003年末，全國星級酒店共9751家，產(chǎn)權(quán)式酒店在數(shù)量上占到了它的1/50,而操作成功的比例占到產(chǎn)權(quán)式酒店總數(shù)的20％左右，所在區(qū)域一般都是在泛珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海灣區(qū)域。到目前為止，北京、上海、海南、廈門、蘭州、昆明、深圳等地都相繼建設(shè)并推出了形式各異的產(chǎn)權(quán)式酒店。   

目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店大約有700多家，遍布20多個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。