“旅游綜合體”出現(xiàn)，除投資的因素外，還是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到旅游綜合地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結(jié)果。其綜合特征包括以下五個方面

1、以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)

這是旅游綜合體打造的前提所在，而在此說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨特吸引力的旅游產(chǎn)品體系是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

2、以旅游休閑功能為主導

作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念。當然，在實際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能。

3、以綜合開發(fā)為手段

綜合開發(fā)，既是旅游綜合體的主要特征，也是打造旅游綜合體的第一要領(lǐng)。具體包括五個方面的含義：

其一，是土地的綜合開發(fā)。旅游休閑導向型的土地綜合開發(fā)，是旅游綜合體打造的本質(zhì)所在，即所謂的“復合型資源、綜合性利用”。

其二，是產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。旅游綜合體，是從單個旅游項目到綜合旅游聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變，實際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)，當然，不同的旅游綜合體，產(chǎn)業(yè)的側(cè)重將不同。

其三，是功能的綜合配置。旅游綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。

其四，是配套的綜合建設(shè)。旅游綜合體，除了產(chǎn)業(yè)、功能外，還需要市政設(shè)施、基礎(chǔ)配套、服務管理機構(gòu)等方面的綜合建設(shè)。

其五，是目標的綜合打造。一個成功的旅游綜合體，實際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標、城市文化新名片”，這是一個綜合目標的構(gòu)架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面而對城市、文化同樣有著巨大影響。

4、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心

在此說的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。

5、以較高品質(zhì)服務為保障

作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務（包括旅游服務與公共服務）作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運營。