地產商業運營的常用模式
 
（一）、地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，并主導整個商業運營過程的資本運營

從功能來講，地產開發是地產商業運營的基礎和表現。地產開發是個階段性行為，而商業運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發商并不適合整體商業運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然后才是商業運營。地產開發商占商業運營的主導地位，具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占商業運營主導地位類型的代表，其創新性和優勢在于：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了地產商業運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營。

但是，萬達地產商業運營模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

（二）、商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），并主導整個商業運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為后期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
 
下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務，融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與并主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入并獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。