地產商業(yè)運營的常用模式
 
（一）、地產開發(fā)商占主導地位

所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外，還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇，并主導整個商業(yè)運營過程的資本運營

從功能來講，地產開發(fā)是地產商業(yè)運營的基礎和表現。地產開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發(fā)商并不適合整體商業(yè)運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā)，然后才是商業(yè)運營。地產開發(fā)商占商業(yè)運營的主導地位，具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產開發(fā)商占商業(yè)運營主導地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于：地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢，通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業(yè)，實現了地產商業(yè)運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營。

但是，萬達地產商業(yè)運營模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。

（二）、商業(yè)運營商占主導地位

所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外，還參與地產開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃），并主導整個商業(yè)運營過程的資本運營。

商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營，無論是地產開發(fā)、資產運營，最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎；商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產運營可與商業(yè)運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。
 
下文以頤高商業(yè)地產模式為例，分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數碼連鎖業(yè)務為基礎，IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務，融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業(yè)擴展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端，直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合，占據商業(yè)地產運營的主導地位。表現在：參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址；用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合；在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制，獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營：頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業(yè)地產開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機制，完成開發(fā)商的資本周期（投入并獲得合理回報）；通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業(yè)長期持有，通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求，除商業(yè)運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。