旅游地產(chǎn)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值，但投資旅游地產(chǎn)，還需要注意其中有哪些模式呢？

依托周邊豐富的旅游資源而建的、區(qū)別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，稱為旅游地產(chǎn)。比較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)姻，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游地產(chǎn)作為旅游開發(fā)與規(guī)劃中研究的重要問(wèn)題，主要分成三大類，
1.開發(fā)旅游產(chǎn)品，通過(guò)旅游產(chǎn)品將生地變成熟地，如華僑城和宋城。他們開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是為了滿足人們的基本居住需求，所以是第一居所的概念。
2.度假。如海南的華北村、東北村和西南村，很多房子都是外地人購(gòu)買的，他們購(gòu)房不是為了長(zhǎng)期居住，而是度假時(shí)自己有房比較方便，這種屬于第二居所。
3.投資產(chǎn)品，如產(chǎn)權(quán)酒店。

就這三類產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，第一居所和第二居所屬于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，與以前房地產(chǎn)和操作有繼承關(guān)系，而屬于投資產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)酒店就稍微復(fù)雜了一些，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)酒店在開發(fā)完成之后，要交給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，它是真正把房地產(chǎn)和酒店融合到一起的產(chǎn)品，所以會(huì)比前兩類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目更復(fù)雜。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)必須具有以下的十大基本要素。
1、概念基礎(chǔ)條件--旅游特征的自然環(huán)境借助旅游開發(fā)地產(chǎn)，一定要先有一個(gè)景點(diǎn)或景區(qū)，而這個(gè)景點(diǎn)或景區(qū)一定是與生態(tài)、休閑等要素相關(guān)。并且這個(gè)景點(diǎn)或景區(qū)本身旅游價(jià)值，甚至是旅游品牌。這是空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)在定位上的特質(zhì)，是必要條件。
2、基礎(chǔ)設(shè)施--便利的交通與地理位置旅游地產(chǎn)的前提是旅游資源，只有便利的交通才能有發(fā)達(dá)的旅游。開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，必定要使項(xiàng)目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。
3、專業(yè)條件--符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期階段必定要有符合旅游度假的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，只有方案先上，才能征地著手旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。
4、資源條件--完善的配套服務(wù)與設(shè)施旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項(xiàng)目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。但一般說(shuō)來(lái)，都是由旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目和配套項(xiàng)目四大部分組成。
5、法律條件--合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時(shí)權(quán)保證是產(chǎn)權(quán)性酒店項(xiàng)目開發(fā)的必要條件。
6、管理?xiàng)l件--專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理前期的開發(fā)固然重要，但保證旅游地產(chǎn)項(xiàng)目得以經(jīng)營(yíng)的最重要因素是有專業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理，引入先進(jìn)的管理理念，提供適宜于項(xiàng)目定位的項(xiàng)目服務(wù)。
7、財(cái)務(wù)支撐條件--健全的財(cái)務(wù)制度與監(jiān)督管理體系
8、營(yíng)銷條件--專業(yè)的營(yíng)銷推廣系統(tǒng)
9、資金條件--豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)實(shí)力
10、網(wǎng)絡(luò)條件--健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)

從目前度假類項(xiàng)目開發(fā)的情況來(lái)看，其主要的盈利方式還是通過(guò)地產(chǎn)開發(fā)，但是越來(lái)越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)槁糜钨Y源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費(fèi)）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
但是，隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，旅游地產(chǎn)開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過(guò)多元化的開發(fā)模式來(lái)取代傳統(tǒng)的“共生模式”

一.以依托自然資源為核心的開發(fā)模式
所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項(xiàng)目依托自然資源為核心進(jìn)行開發(fā)的模式，這也是目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。其主要特征為：1）資源條件優(yōu)良；2）景觀塑造成本較低，提高項(xiàng)目的收益成本。
從目前國(guó)內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)看，主要分為三大類：一是濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等；二是濱海類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項(xiàng)目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過(guò)對(duì)溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。

二.以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的開發(fā)模式
面對(duì)日益稀缺的自然資源，更多的旅游地產(chǎn)發(fā)展商正在逐漸的轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，逐漸調(diào)整盈利方式。尤其是一些旅游地產(chǎn)商們累積了多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)資金運(yùn)作能力和綜合開發(fā)實(shí)力，通過(guò)不斷的提高自身的產(chǎn)品塑造來(lái)提升原有的自然資源，這就是所謂的提升模式。
此類開發(fā)模式，通常有主題公園開發(fā)和GOLF度假項(xiàng)目開發(fā)等。主題公園開發(fā)，主要是在一個(gè)具備潛力自然資源的區(qū)域，通過(guò)主題公園的開發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升土地價(jià)值，強(qiáng)力整合周邊資源，提升文化景觀，其盈利也從單一的地產(chǎn)開發(fā)，直接向主題公園經(jīng)營(yíng)獲利轉(zhuǎn)移，部分已經(jīng)開始通過(guò)不斷提升的土地價(jià)值，逐漸進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作。
GOLF度假項(xiàng)目開發(fā)，是目前國(guó)內(nèi)最主流的提升模式，即在現(xiàn)有景觀資源優(yōu)勢(shì)并不明顯的區(qū)域，通過(guò)高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì)所的引擎導(dǎo)入，提高項(xiàng)目的知名度和周邊的土地價(jià)值，從而帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)。

三.以陳述文化主題為核心的開發(fā)模式
文化節(jié)慶類項(xiàng)目是指在固定地點(diǎn)或區(qū)域周期性舉辦，有特定主題，是旅游地產(chǎn)的有力輔助，主要目的在于加強(qiáng)外界對(duì)于該旅游目的地認(rèn)同，同時(shí)牽動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，融旅游、文化、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)于一體的綜合活動(dòng)。
文化節(jié)慶類項(xiàng)目，作為旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支，主要依賴于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源特色和文化底蘊(yùn)進(jìn)行開發(fā)的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，文化的差異性是引致這類項(xiàng)目發(fā)展的根本原因。

四.以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開發(fā)模式
附生模式的開發(fā)，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)，而關(guān)鍵問(wèn)題是以旅游、商務(wù)、會(huì)展功能為主的產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的定位塑造，帶動(dòng)地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)
此類模式在國(guó)內(nèi)較為少見(jiàn)，具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、收益高等特點(diǎn)。如會(huì)展商務(wù)型項(xiàng)目的開發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目的開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城的項(xiàng)目開發(fā)等。
隨著旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式的逐漸受限，傳統(tǒng)的盈利模式正逐漸受到挑戰(zhàn)，以及中國(guó)進(jìn)入新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的指引下，附生模式將逐漸成為開發(fā)企業(yè)的新的選擇。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值能否最大和度地體現(xiàn)出來(lái)，首先在于能否形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)發(fā)展的需求，也是保證旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必然選擇。二是必須注重短期效益和長(zhǎng)期效益的結(jié)合，旅游本身不是短期的概念，而是一個(gè)長(zhǎng)期的概念。三是必須處理好保護(hù)與開發(fā)之間的關(guān)系，保護(hù)不是機(jī)械的，而是通過(guò)保護(hù)自然資源和人文資源影響周邊土地價(jià)值，以產(chǎn)生更大的附加值。四是要堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展策略，這也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本性策略。

旅游地產(chǎn)最主要的硬件就是環(huán)境，主要包含生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境兩個(gè)方面內(nèi)容，前者為旅游地產(chǎn)的必要條件，后者為旅游地產(chǎn)的重要條件，二者缺一不可。

在經(jīng)濟(jì)、信息全球化的宏觀背景下，中國(guó)當(dāng)今和未來(lái)的旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出大區(qū)域開發(fā)的旅游規(guī)劃新概念。"大規(guī)模效應(yīng)"--區(qū)域與區(qū)域之間相互牽制、牽一動(dòng)百，單打獨(dú)斗已無(wú)濟(jì)于事，哪怕是局部有限的地域也必須走向區(qū)域聯(lián)動(dòng)才有可能取得效益。"瞬息萬(wàn)變"--旅游業(yè)的發(fā)展形態(tài)已不再是靜態(tài)的資源依賴型，而是受隨時(shí)而變且變化多端的多種項(xiàng)目因素制約與影響。"局部影響整體"--在呈現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)的同時(shí)，局部景區(qū)景點(diǎn)的成敗得失往往成為區(qū)域旅游整體發(fā)展生死存亡的關(guān)鍵命脈。中國(guó)的旅游規(guī)劃應(yīng)當(dāng)圍繞由此產(chǎn)生的問(wèn)題，針對(duì)三大特征而展開。大量實(shí)踐證明，傳統(tǒng)常規(guī)的旅游規(guī)劃已難以適應(yīng)變化了的形勢(shì)和需求，旅游實(shí)業(yè)界呼喚旅游規(guī)劃的新思維、新思想。

旅游規(guī)劃要有突出的主題形象。需要仔細(xì)研究，尤其是挖掘當(dāng)?shù)氐奈拿}和當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，能夠達(dá)到最佳的融合，項(xiàng)目的主題形象才能形成。只不過(guò)從開發(fā)角度來(lái)說(shuō)，這里的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設(shè)計(jì)主題，甚至需要編故事，善于編故事，形成一個(gè)情景規(guī)劃。好的情景主題規(guī)劃同時(shí)要考慮到情緒培養(yǎng)，主題與項(xiàng)目不顯的突兀，情景故事有著和項(xiàng)目土生土長(zhǎng)的契合。

與一般規(guī)劃、設(shè)計(jì)不同的是旅游地產(chǎn)主要是賣點(diǎn)設(shè)計(jì)，這種賣點(diǎn)設(shè)計(jì)是注入思想與靈魂的動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)，而不是固態(tài)設(shè)計(jì)。如同文章作到極點(diǎn)，意境自然出來(lái)。這就需要在景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、娛樂(lè)設(shè)計(jì)、建造設(shè)計(jì)等方面重點(diǎn)結(jié)合水系景觀、山系景觀、特色景觀、花木景觀、樓臺(tái)亭榭景觀等情境交融、水天一色、渾然一體，人——建筑——環(huán)境“三位一體”，以人為核心。把最吸引入的賣點(diǎn)挖掘出來(lái)，應(yīng)當(dāng)牢牢記住：賣點(diǎn)設(shè)計(jì)不是賣現(xiàn)在，而是賣將來(lái)；不是賣近景，而是賣它的規(guī)劃遠(yuǎn)景。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使得消費(fèi)者在旅游度假的同時(shí)也不會(huì)感覺(jué)到生活不方便。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的用地可以是從未開發(fā)過(guò)，也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國(guó)外曾總結(jié)出六種常見(jiàn)的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因?yàn)橄鄬?duì)于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個(gè)新區(qū)域無(wú)疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

前景：旅游地產(chǎn)注成地產(chǎn)發(fā)展重要力量

目前，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開始進(jìn)入一個(gè)階梯性的快速發(fā)展階段。最近10年，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，隨著旅游業(yè)在國(guó)家刺激內(nèi)需政策的帶動(dòng)下蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)也迎來(lái)了快速發(fā)展期。像峨嵋半山七里坪這樣國(guó)內(nèi)少有的山地旅游地產(chǎn)高端項(xiàng)目是市場(chǎng)的典范之作。

山地游，是國(guó)內(nèi)發(fā)展非常廣闊的一種休閑度假方式。現(xiàn)在，山地旅游地產(chǎn)的發(fā)展還不充分，一方面是數(shù)量不充分，另一方面是質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有達(dá)到類似三亞亞龍灣的這種世界知名旅游地產(chǎn)的品牌。

半山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，符合風(fēng)景名勝區(qū)的旅游度假方式。峨眉山是聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)的世界雙遺產(chǎn)，建設(shè)部代表國(guó)家對(duì)這些地方進(jìn)行管理，按照管理的政策和聯(lián)合國(guó)的要求，對(duì)這種遺產(chǎn)要求是叫做"山上游、山下住"。

國(guó)家應(yīng)對(duì)當(dāng)前世界金融危機(jī)中形成的刺激內(nèi)需的舉措，將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，為今后一個(gè)階段旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了重要契機(jī)。在國(guó)家刺激住房消費(fèi)的政策作用下，近期市場(chǎng)剛性需求明顯釋放，部分城市樓市開始轉(zhuǎn)暖。但不會(huì)出現(xiàn)前10年的發(fā)展。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新途徑，可能成為突破目前低迷格局的一個(gè)新領(lǐng)域。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口。

今后，我國(guó)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)中，將更加重視消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，更加重視國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，旅游業(yè)將獲得巨大發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)不斷地升溫，并將成為社會(huì)投資趨向的新熱點(diǎn)。按照產(chǎn)業(yè)分類，房地產(chǎn)和旅游同屬第三產(chǎn)業(yè)，二者結(jié)合，可以起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用。把地產(chǎn)和旅游結(jié)合起來(lái)發(fā)展"旅游地產(chǎn)"，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。