策劃主題是項目開發(fā)理念的抽象概括。它是房地產(chǎn)項目開發(fā)思想、市場定位、規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)服務等各方面的綜合體現(xiàn)。一個成功的策劃主題，它對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目具有如下的作用：　　

第一，策劃主題能統(tǒng)率、貫穿項目的各個環(huán)節(jié)，使項目的各個要素圍繞著中心思想展開。　　
房地產(chǎn)項目從開發(fā)到完成要經(jīng)過很多環(huán)節(jié)，開發(fā)商的土地選擇、規(guī)劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設等行為均圍繞這一中心完成，各個環(huán)節(jié)在主題概念的統(tǒng)率才能不偏離項目開發(fā)的中心和方向。如廣州“保利花園”。它的主題是“國家康居示范工程”。為了賦予“保利花園”這一主題概念內(nèi)容。規(guī)劃、設計按國家康居示范工程標準進行；政府允許容積率為3，但“保利花園”降低為2．2，犧牲容積率，換來好環(huán)境。　　

第二，策劃主題能體現(xiàn)項目產(chǎn)品的綜合設計創(chuàng)意，使產(chǎn)品在文化內(nèi)涵上滿足人們的精神需求，在品質(zhì)功能上滿足人們的物質(zhì)需求。　　
房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品相比，具有物質(zhì)功能復雜、精神內(nèi)涵豐富的特征，特別是住宅產(chǎn)品更是如此。優(yōu)秀的主題概念，在文化內(nèi)涵上給予人們精神上的愉悅，在品質(zhì)功能上給予人們舒適和滿足，這是因為策劃主題能體現(xiàn)項目產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、科技內(nèi)涵和服務內(nèi)涵。廣東順德“碧桂園”的主題概念“給你一個五星級的家”，表達客戶住進去后享受星級酒店的待遇，有“賓至如歸”的感受。這種感受無論在精神上還是在物質(zhì)上都是相當明顯的。　　

第三，策劃主題能使項目具有區(qū)別于其它項目而展現(xiàn)出來的特有個性。　　
這種項目特有個性，無論在內(nèi)容、氣質(zhì)上，還是在形式、手段上均獨具一格，別人難于模仿。著名的例子是廣州“奧林匹克花園”，它的主題概念是“運動就在家門口”，把奧林匹克精神的體育理念貫穿于項目之中。在規(guī)劃布局、配套設施、社區(qū)文化等方面都與“運動”有關，最終使項目體現(xiàn)出人們極力追求的“健康”心理。具有獨特的個性，人們無法“克隆”。　　

第四，策劃主題能使項目在推廣時易于體現(xiàn)項目優(yōu)勢，贏得買家的廣泛認同。                
每個項目都應有自己的項目優(yōu)勢。項目優(yōu)勢來源是多方面的，有的在建筑風格方面、有的在規(guī)劃設計方面，有的在地理位置方面，有的在生態(tài)環(huán)境方面，還有的在配套實施方面。這些項目優(yōu)勢如果不在策劃主題上體現(xiàn)出來，就很難引起買家注意。往往有這樣的情況，一個相同項目在不同的策劃人手里，項目的命運就不一樣。這里除了其他原因外，一些策劃人不善于用主題概念來表達項目的優(yōu)勢、從而導致項目滯銷就是一個主要的原因。　　

第五，策劃主題能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值。　　
策劃主題作為概念資源，如果沒有具體的內(nèi)容來支撐是無價值可言的。如果它由具體的內(nèi)容支撐著，就有一定的價值，這個價值就是人們所說的附加值之一。主題概念能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，實際上就是使產(chǎn)品的附加值增大了。新穎、獨創(chuàng)的主題概念，能使項目的價值高出同類項目的價值很多，但仍然很快銷售出去。2001年，當人們正在為用什么創(chuàng)新的主題概念而絞盡腦汁時，北京的發(fā)展商用音樂理念融人樓宇而使項目大獲成功。地處京郊順義馬坡的維也納森林“音樂主題別墅”，將目標客戶群定位在喜愛音樂、追求優(yōu)雅生活一族，面市之初即贏得了市場的熱烈響應，300多套別墅70％已經(jīng)被買家預訂。而在這個項目旁邊也有別墅項目，銷售價格和銷售情況就大不如“音樂主題別墅”項目了。