開發(fā)運作計劃，是進(jìn)行旅游項目開發(fā)具體運作的工作計劃，具體要怎么做呢？

開發(fā)運作計劃制定
開發(fā)運作計劃，是進(jìn)行旅游項目開發(fā)具體運作的工作計劃，是以商業(yè)模式設(shè)計為依托，根據(jù)投資商的實際投資基礎(chǔ)，設(shè)計的操作計劃。
這一計劃的重點，在于把戰(zhàn)略落實到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)之中，提示操作的順序、重點、達(dá)到的目標(biāo)、環(huán)節(jié)之間的銜接等等細(xì)節(jié)。
編制開發(fā)運作計劃，要求策劃人有非常豐富的旅游投資和旅游管理經(jīng)驗，必須對實際操作的過程與環(huán)節(jié)爛熟于心，同時對項目的戰(zhàn)略與理念，能夠深度把握。

旅游開發(fā)運作計劃
是進(jìn)行旅游項目開發(fā)具體運作的工作計劃，是以商業(yè)模式設(shè)計為依托，根據(jù)投資商的實際投資基礎(chǔ)，對旅游開發(fā)的各個階段中投資、營銷、管理、建設(shè)等各個環(huán)節(jié)的工作目標(biāo)、任務(wù)、人員等的操作計劃。
開發(fā)運作計劃，一般涉及到以下幾個方面：
１）經(jīng)營權(quán)及相關(guān)合同談判與簽訂；
２）土地征用、拆遷、居民安置；
３）策劃、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)事項；
４）立項、可研與五證報批；
５）工程招標(biāo)與投資建設(shè)；
６）招商引資與融資運作；
７）開業(yè)驗收與開業(yè)營銷運作；
８）管理成型與人力資源培訓(xùn)

旅游項目對一個地區(qū)有很強(qiáng)的綜合性效益，可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以改變該地區(qū)的文化定位，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、自然環(huán)境都具有很深刻的影響。項目從無到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃開發(fā)運作計劃，精心設(shè)計，嚴(yán)格監(jiān)控施工質(zhì)量，盡職盡責(zé)的做好項目的開發(fā)建設(shè)的管理工作。

一、 開發(fā)運作計劃開發(fā)分期
旅游項目從投資興趣產(chǎn)生到項目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上形成先后次序，不可人為逆轉(zhuǎn)或任意顛倒先后次序。
根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，可以把開發(fā)運作計劃過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運作三個階段；按開發(fā)運作計劃具體工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

二、 投資決策
投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個開發(fā)運作計劃決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。對于該主題的討論詳見《旅游項目投資評價綱要》。
投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進(jìn)行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。

三、 開發(fā)運作計劃合同簽定
目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制，導(dǎo)致旅游項目開發(fā)面臨很大政策風(fēng)險。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對旅游項目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。
旅游項目開發(fā)運作計劃，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。
合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。

四、 開發(fā)運作計劃架構(gòu)管理
合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)運作計劃管理團(tuán)隊，并建立開發(fā)運作計劃的管理構(gòu)架與管理制度。
開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為：
前期工作部。負(fù)責(zé)項目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；編撰開發(fā)運作計劃文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。
工程管理部。以項目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證開發(fā)運作計劃按設(shè)計要求和合同要求完成。
景區(qū)管理部。負(fù)責(zé)景區(qū)開發(fā)運作計劃中的營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。

五、 產(chǎn)品策劃及項目運作策劃
項目開發(fā)運作計劃的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時啟動開發(fā)運作計劃工作。開發(fā)運作計劃不是旅游規(guī)劃。開發(fā)運作計劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及開發(fā)運作計劃的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的開發(fā)運作計劃咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。
為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。對于該主題的討論詳見(旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com)。

六、 開發(fā)運作計劃規(guī)劃、設(shè)計
兵馬未動，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計是建筑開工前的重要工作。開發(fā)運作計劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。讀者可參閱綠維創(chuàng)景相關(guān)旅游規(guī)劃產(chǎn)品服務(wù)。
規(guī)劃、設(shè)計的基本程序是：勘察－規(guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)設(shè)計－施工圖設(shè)計。
新建項目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行旅游項目設(shè)計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計方案，初步設(shè)計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計方案要報送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行審核，并提出修改意見。大型項目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。

七、 政府審批事項辦理推進(jìn)
前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等，十分繁雜。

八、 開發(fā)運作計劃中的資金運作與招商引資
現(xiàn)代社會，獨立完成綜合性旅游項目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實。一個成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個善于借助任何項目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險降到最低，控制最大的長期盈利。
建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而言，項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設(shè)資金。
信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。
在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對項目的安排，應(yīng)該把項目主體設(shè)計為有限責(zé)任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。
對于項目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項目，進(jìn)行合作或獨立投資。
項目招商文本制作，讀者可參閱綠維創(chuàng)景相關(guān)旅游規(guī)劃產(chǎn)品服務(wù)。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游項目的融資途徑》、《旅游開發(fā)招商引資模式設(shè)計》

九、 開發(fā)運作計劃中的建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)
項目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前，項目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項目法人，委任項目經(jīng)理，落實建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。

十、 開發(fā)運作計劃中的開業(yè)運作
項目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營運資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度。
景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后，持竣工驗收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)（點）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。取得旅游經(jīng)營許可證后，旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。