開發運作計劃，是進行旅游項目開發具體運作的工作計劃，具體要怎么做呢？

開發運作計劃制定
開發運作計劃，是進行旅游項目開發具體運作的工作計劃，是以商業模式設計為依托，根據投資商的實際投資基礎，設計的操作計劃。
這一計劃的重點，在于把戰略落實到開發的每一個環節之中，提示操作的順序、重點、達到的目標、環節之間的銜接等等細節。
編制開發運作計劃，要求策劃人有非常豐富的旅游投資和旅游管理經驗，必須對實際操作的過程與環節爛熟于心，同時對項目的戰略與理念，能夠深度把握。

旅游開發運作計劃
是進行旅游項目開發具體運作的工作計劃，是以商業模式設計為依托，根據投資商的實際投資基礎，對旅游開發的各個階段中投資、營銷、管理、建設等各個環節的工作目標、任務、人員等的操作計劃。
開發運作計劃，一般涉及到以下幾個方面：
１）經營權及相關合同談判與簽訂；
２）土地征用、拆遷、居民安置；
３）策劃、規劃、設計等相關事項；
４）立項、可研與五證報批；
５）工程招標與投資建設；
６）招商引資與融資運作；
７）開業驗收與開業營銷運作；
８）管理成型與人力資源培訓

旅游項目對一個地區有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區的經濟發展，也可以改變該地區的文化定位，對區域經濟、人文、自然環境都具有很深刻的影響。項目從無到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學規劃開發運作計劃，精心設計，嚴格監控施工質量，盡職盡責的做好項目的開發建設的管理工作。

一、 開發運作計劃開發分期
旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成，每環節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環環相扣。在整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。
根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況，可以把開發運作計劃過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段；按開發運作計劃具體工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

二、 投資決策
投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個開發運作計劃決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價。對于該主題的討論詳見《旅游項目投資評價綱要》。
投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

三、 開發運作計劃合同簽定
目前統一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開發面臨很大政策風險。地區差異和法規修改，將對旅游項目開發產生重要影響。
旅游項目開發運作計劃，一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。
合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。

四、 開發運作計劃架構管理
合同簽定后，應立即著手組建開發運作計劃管理團隊，并建立開發運作計劃的管理構架與管理制度。
開發管理，應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養，設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個業務部門。他們的職能分別為：
前期工作部。負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進行規劃設計；編撰開發運作計劃文件向政府相關部門報批、向社會招商等。
工程管理部。以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證開發運作計劃按設計要求和合同要求完成。
景區管理部。負責景區開發運作計劃中的營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。

五、 產品策劃及項目運作策劃
項目開發運作計劃的主要人員到崗，資金到位后，應及時啟動開發運作計劃工作。開發運作計劃不是旅游規劃。開發運作計劃包括旅游產品的策劃及開發運作計劃的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業的開發運作計劃咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發運作計劃》。
為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。對于該主題的討論詳見(旅游投融資網www.ibxo.com)。

六、 開發運作計劃規劃、設計
兵馬未動，糧草先行，規劃設計是建筑開工前的重要工作。開發運作計劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業機構，編制《旅游總體發展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，可以包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。旅游規劃不是簡單的建筑工程規劃它包括投資計劃、社會效益、環境保護等許多內容。讀者可參閱綠維創景相關旅游規劃產品服務。
規劃、設計的基本程序是：勘察－規劃－設計方案－初步設設計－施工圖設計。
新建項目要先進行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理用地規劃許可證，方可委托專業機構進行旅游項目設計。小型項目常用規劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過發改委與建委等相部門的聯合審批后，進行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經建委審批，建委一般委托省級以上建筑規劃設計院進行審核，并提出修改意見。大型項目要組織工程、結構、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據，法律規定未經審批的施工圖不得使用。

七、 政府審批事項辦理推進
前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。

八、 開發運作計劃中的資金運作與招商引資
現代社會，獨立完成綜合性旅游項目，即不經濟，也不現實。一個成功的企業，應該是一個善于借助任何項目，搭建融資平臺的企業。這個企業并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業機構實施有效開發，將自己的風險降到最低，控制最大的長期盈利。
建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。
信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進行銀行融資。
在不失控制權的基礎上，投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰略投資人，以擴大公司資本金。
對于項目的附屬工程，如景區的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業投資人，對索道、設施游樂、酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。
項目招商文本制作，讀者可參閱綠維創景相關旅游規劃產品服務。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游項目的融資途徑》、《旅游開發招商引資模式設計》

九、 開發運作計劃中的建設準備與工程建設
項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開始前，項目開發建設單位必須組建項目法人，委任項目經理，落實建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續。

十、 開發運作計劃中的開業運作
項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距；開業需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業工作由景區管理部負責，它應在工程竣工前，進行生產（營業）準備工作。工作內容是：籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規章制度。
景區管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書）等相關資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經營許可證?？缈h市區景區（點）開業，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區（點）開業條件，未經旅游部門審核的，不得正式開放營業。取得旅游經營許可證后，旅游經營單位向工商部門辦理營執照，到稅務、物價及其它相關部門辦理開業手續。