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林峰微博
2012年，十八大報告中首次提出了“建設海洋經濟”， 緊接著，2013年被國家旅游局確定為“中國海洋旅游年”，這為發展海洋旅游產業提供了契機和動力。隨著休閑時代的來臨及國家政策的支持，各大濱海地帶、海灣、島嶼將成為各地產開發商競相追逐的對象，呈現爆發式增長。然而，現有濱海度假地產最大的問題是野蠻開發盛行，若繼續復制粘貼，勢必迎來一個死局，導致大量“鬼樓群”出現。如何打破“鬼樓群”，開發真正的濱海旅游和濱海旅游地產已經成為了一個重要的研究課題。
綠維林峰：
2005-2011年，我國濱海旅游業以年均18.5%(按可比價計算)左右的速度取得了長足發展。 2010年，我國沿海地區濱海旅游業保持平穩增長，全年實現增加值4838億元，占主要海洋產業增加值中的31.15%，占據海洋經濟的重要地位。2011年濱海旅游業持續平穩較快發展，郵輪游艇等新型業態快速涌現，全年實現增加值6258億元。（圖1）
圖1：濱海旅游業增加值及增長率（單位：億元，%）
據CRIC（中國房產信息集團）對全國主要旅游城市地產項目的統計，我國旅游地產發展具有明顯的區域性，海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區5大片區的旅游地產項目占全國總數的83%。在這中間，擁有濱海資源的區域更是占有不小的比例，主要分布在遼東半島-山東半島帶、長江-珠江三角洲旅游帶和海南旅游區。（圖2）
圖2：濱海旅游地產分布圖
在旅游+地產的模式中，旅游投資收益周期比較漫長，而地產投資收益則比較快。出于商業利益的沖動，開發商會有意加大地產部分的投資面積，以實現收益回收期的最短化與收益量的最大化，濱海旅游地產亦不特殊。鑒于濱海在資源、區位及環境方面無可比擬的優勢，濱海旅游地產呈現野蠻式開發，但是由于忽略了相關的生活服務和休閑度假服務配套，以及城市公共服務配套，房地產與旅游分離，旅游地產與城鎮化分離，從而導致大量“鬼樓群”出現，影響城鎮化進程。
濱海度假地產最核心的問題是房子怎么賣：第一個層面是土地開發，一般是開發商用極便宜的價格拿地，再把生地做到熟地，提升房產價格。這種靠土地成本取勝的模式，可以快速獲取回報，但相對來說收益率不高，土地未來的升值空間更大；第二個層面是打造環境，通過環境打造，把土地炒熱讓其價值提升，從而實現房價的提升，這種思路的核心就是通過攢人氣來提升地氣，最后形成度假地產帶來財氣。
濱海旅游地產應該走多維發展構架，首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值，構建土地價值升值架構；其次是形成休閑聚集，通過休閑業態的整合形成吸引力把游客留下來消費，形成休閑商業地產銷售價值；最后創造延伸發展，形成各種泛業態支撐下的住宅型地產、泛旅游地產，來獲得土地升值效益與可持續發展，從而形成泛旅游整合下的產城一體化綜合開發結構。
開發模式1：濱海+休閑城市
對于濱海城市，如何圍繞“?！弊执蛟斐鞘行蓍e空間進而構筑起“城海一體”的旅游核心吸引力，是實現其創新發展的根本力。
一心：依托區內最高標志性大樓打造觀景休閑空間；
一帶：依托三面環島水系打造濱水游憩及景觀綿延帶；
兩軸：打造通?；盍S和橫向文化軸；
三片：休閑娛樂、特色居住和商務辦公。
一帶：依托三面環島水系打造濱水游憩及景觀綿延帶；
兩軸：打造通?；盍S和橫向文化軸；
三片：休閑娛樂、特色居住和商務辦公。
開發模式2：濱海+風情小鎮
特色的濱海風情小鎮，是國際旅游島建設重要部分，是新形勢下鄉村旅游發展的必由之路，是打造新旅游產業鏈的重要舉措，可以提升整體旅游業競爭力。
定位：“北國水鄉 第一漁村”；
賣點：生態海鮮資源；
文化：深挖民俗文化，藝術再現原生態漁村風貌；
延伸：引進異域濱海文化，建國際漁人小鎮。
賣點：生態海鮮資源；
文化：深挖民俗文化，藝術再現原生態漁村風貌；
延伸：引進異域濱海文化，建國際漁人小鎮。
開發模式3：濱海+度假綜合開發
在我國熱帶濱海資源稀缺的情況下，要跳出項目做項目，在更大的視角上整合資源，以綜合開發的思路做濱海旅游項目。
定位：構建五大平臺，搶占“區域客廳”地位；
市場：構建休閑目的地+旅游集散地，實現市場最大化
文化：挖掘三大文化，升級海灘開發模式，形成特色；
差異：形成白天逛全島，夜間到萬寧的差異化吸引。
市場：構建休閑目的地+旅游集散地，實現市場最大化
文化：挖掘三大文化，升級海灘開發模式，形成特色；
差異：形成白天逛全島，夜間到萬寧的差異化吸引。
開發模式4：濱海+商業
在遵循休閑商業項目一般打造手法的基礎上，融入富有濱海特色的游憩模式，構造與眾不同的旅游體驗。
依托：澤生古街的歷史底蘊；
引爆核：天生港特有的三鮮匯流；
手段：多元業態設計，濱水景觀打造；
目的：人文商業復興的標桿，旅游發展的重要引擎。
引爆核：天生港特有的三鮮匯流；
手段：多元業態設計，濱水景觀打造；
目的：人文商業復興的標桿，旅游發展的重要引擎。
開發模式5：濱海+酒店
陽光、碧海、藍天、沙灘是濱海酒店開發的重要依托資源。通過細分市場，提供特色化產品與服務，凸顯酒店差異性，是未來濱海酒店發展的一個重要條件。
思路：走高端，溫泉、酒店、別墅互動發展；
策劃：合理的租售配比關系，巴厘島式的奢華風格；
規劃：綜合評價酒店片區，進行水平規劃和垂直規劃；
設計：滿足客人擁有最佳的視覺效果和心理體驗。
策劃：合理的租售配比關系，巴厘島式的奢華風格；
規劃：綜合評價酒店片區，進行水平規劃和垂直規劃；
設計：滿足客人擁有最佳的視覺效果和心理體驗。
開發模式6：濱海+主題公園
注重海洋文化的展現，它既是一個海洋文化主題樂園又是一個海洋主題博覽園。為彰顯其主題獨特性和品牌吸引力，必須提升產品的創新力。
思路：顛覆海洋公園靜態、固化模式，引入動感元素；
手段：引入國際領先技術，打造動感、時尚、夢幻；
定位：展示海洋文化、探索海洋奧秘、體驗海洋浪漫；
吸引核：國內唯一一個全部建在海上的樂園。
手段：引入國際領先技術，打造動感、時尚、夢幻；
定位：展示海洋文化、探索海洋奧秘、體驗海洋浪漫；
吸引核：國內唯一一個全部建在海上的樂園。
開發模式7：濱海+溫泉
把相對靜態的溫泉泡浴與擁有多種動感游樂的濱海項目結合起來，可以產品互補，極大的增強濱海度假區的整體吸引力并提高綜合收益。
定位：“北國第一死海、溫泉養生天堂”；
思路：鹽場為載體，海鹽文化為靈魂，活化溫泉療養；
差異：集海鹽文化、溫泉和濱海資源于一體。
思路：鹽場為載體，海鹽文化為靈魂，活化溫泉療養；
差異：集海鹽文化、溫泉和濱海資源于一體。
開發模式8：濱海+農業
鄉村旅游是基礎，濱海資源是特色，其打造核心是將鄉村和濱海的游憩模式充分結合。開發模式：新農村建設模式、風情小鎮建設模式、主題公園建設模式。
思路：以旅游業為拉動力，以文化為靈魂；
手段：農耕一產與旅游服務業三產進行有機結合；
目的：調整產業結構、不破壞農業基礎、效益多贏。
手段：農耕一產與旅游服務業三產進行有機結合；
目的：調整產業結構、不破壞農業基礎、效益多贏。
開發模式9：濱海+文化
注重文化資源的挖掘和文化旅游產品的打造是關鍵。濱海旅游同質化嚴重，特色的文化資源可以打造項目的吸引力，帶給游客思想和精神層面的新鮮感受。
市場：引入國學產品，填補海南島深度游的空白市場；
思路：差異化和精品化戰略；
賣點：融佛教文化和國學專項旅游于一體的文化景區。
思路：差異化和精品化戰略；
賣點：融佛教文化和國學專項旅游于一體的文化景區。
海島開發
管理：編制高水平旅游規劃，引入國際投資和旅游管理集團，吸引島外市場需求
資源：發掘海島獨特文化資源，滿足旅游者身心的全面需求
產品：整合濱海資源，開發全譜系濱海旅游產品，通過高檔次旅游產品增加效益
服務：援用國際標準或慣例，按照國際化標準提供的基本旅游服務和公共保障
經營：銷售列島生活方式，規避自然條件的劣勢，為景區經營增加附加值；
開發：開創不完全依賴于自然條件的、獨樹一幟的列島旅游開發全新模式；
引擎：以高度集成化的海島休閑娛樂業，作為提升景區價值的"引擎"產業；
產品：在更大的范圍內整合資源，開發大陸-海島-公海的旅游產品組合；
規劃：每個項目組團都可獨立運營管理，以招商的進度決定項目建設的分期。
開發：開創不完全依賴于自然條件的、獨樹一幟的列島旅游開發全新模式；
引擎：以高度集成化的海島休閑娛樂業，作為提升景區價值的"引擎"產業；
產品：在更大的范圍內整合資源，開發大陸-海島-公海的旅游產品組合；
規劃：每個項目組團都可獨立運營管理，以招商的進度決定項目建設的分期。
人工島開發
設計思路：堅持“天人合一”的設計思路，情趣化打造島嶼景觀
功能布局：“因地制宜”，市場化布局島嶼板塊
業態選擇：產品“多多益善”，時尚化選擇旅游業態
配套設施：食住行游娛購“面面俱到”，完善化配套度假設施
特色：江南商周時期，自然隨意的景觀風光環境以及拙樸的古代建筑風格；
文化：以太公造型為重點，太公文化思想為主題，塑造江南太公；
設計：立足現代的包裝手法，打造古典題材；
功能：集休憩、養性、參與、娛樂、健身、游戲、欣賞、教育等功能于一體；
產品：依托太公與江南的關系，形成江南觀光和太公文化體驗一體化產品結構。
文化：以太公造型為重點，太公文化思想為主題，塑造江南太公；
設計：立足現代的包裝手法，打造古典題材；
功能：集休憩、養性、參與、娛樂、健身、游戲、欣賞、教育等功能于一體；
產品：依托太公與江南的關系，形成江南觀光和太公文化體驗一體化產品結構。
泛旅游產業開發運營服務商 · 旅游與城市規劃設計專家
- 旅游規劃設計甲級資質
- 城鄉規劃編制甲級資質
- 風景園林設計資質
- 建筑工程設計資質
- 工程咨詢(建筑)資質
- 土地規劃機構資質
- 10大數據庫
- 30余冊出版物
- 30多類"技術+運營"人才
- 完成各類項目1000余個
- 形成1000多項專業研究
創意經典 落地運營
文化創意為靈魂，建設落地、運營落地為目標，開展全產業鏈策劃、規劃、設計 咨詢服務
業務內容
全案策劃 產業規劃 建設規劃 景觀設計
建筑設計 工程咨詢 托管經營 投融資服務
