項目可行性研究報告應包括以下內容：
項目決策背景及摘要
一、外部環境
1、 城市發展規劃與土地的關系及對項目開發的影響，如：交通系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、 土地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
二、內部因素
1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2、 公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
項目可行性研究報告第一部分：項目概況
一、項目的土地位置
土地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
附圖：項目在該城市的區位圖，標記出土地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。
二、項目的土地現狀
1、四至范圍；
2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、地面現狀，包括土地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；
4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；
地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、項目周邊的社區配套
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、交通狀況
（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（2）土地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；
2、教育：大中小學及教育質量情況。
3、醫院等級和醫療水平
4、大型購物中心、主要商業和菜市場
5、文化、體育、娛樂設施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。
（二）土地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9、 其他
五、項目的大市政配套（都要說明距土地距離、成本、接入的可能性）
1、道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與土地的關系（影響）。
2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。
六、項目的規劃控制要點
1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建筑密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、項目土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
八、項目土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。
九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析
項目可行性研究報告第二部分：法律及政策性風險分析
一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
（一） 項目用地現狀
1、 土地所有權歸屬
2、 土地使用權歸屬
3、 土地的他項權力（如抵押權）
4、 土地的用途
5、 有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（二） 計劃手續
1、 項目是否已經立項
2、 立項主體是否能夠變更
3、 立項變更條件和時間
4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（三） 規劃手續
1、規劃用地所有權歸屬
2、規劃用地使用權歸屬
3、規劃用地用途
4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（四）土地手續
1、征地批文
2、土地使用權出讓合同
3、拆遷安置補償
4、有關項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（五）項目用地取得土地使用權程序評估
1、取得土地使用權的程序描述
2、取得土地使用權需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權所需條件
4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）
（六）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、土地性質變更的程序描述和理由
2、土地性質變更的政策支持或障礙
3、土地性質變更需要的工作日
（七）項目政策性風險評估
政府資源利用的評估：
（1）當地政府對外來投資的態度；
（2）當地政府職能部門的辦事作風；
（3）當地政府對該項目的關注程度；
（4）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；
（5）與政府合作關系。
政策變更對項目開發的影響：
（1）城市規劃限制或更改；
（2）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、項目合作方式及風險評估
1、項目合作方基本情況：
合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。
2、項目合作方式：
（1）項目合作方式描述
例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。
（2）選擇合作方式的主要原因
3、項目主要合作條件
雙方的主要權利義務描述，包括但不限于：
（1）報批報建手續辦理
（2）拆遷安置補償
（3）付款內容和條件
（4）交地標準
除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
4、項目合作風險評估：
（1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；
（4）土地方的信用；
（5）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；
（6）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。
三、總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
項目可行性研究報告第三部分：市場分析
一、項目區域住宅市場成長狀況
1、項目區域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區域內分布狀況
購買人群變化
2、項目區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
3、項目區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
二、項目區域內供應產品特征
1、各檔次產品供應狀況
2、各檔次產品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業的特征
平均售價
開發規模
產品形式
平均消化率
平均容積率
物業在區域內分布特征
3、項目區域內表現最好個案狀況
附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型
5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點
6、結論：
區域市場在整體市場的地位及發展態勢
本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制
本案在區域內開發市場潛力
本案在開發中的營銷焦點問題
三、項目區域市場目標客層研究和市場定位
1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）
2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。
3、確定目標客戶
4、市場定位
四、整體市場對本案有重大影響的因素
產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。
五、項目產品定位及建議
戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。
項目可行性研究報告第四部分：規劃設計初步分析
一、項目規劃設計的可行性研究
1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。
2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。
3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。
4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。
5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
二、規劃設計的初步概念
1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。
2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。
3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。
項目可行性研究報告第五部分：工程及銷售計劃
一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）
三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）
項目可行性研究報告第六部分：投資收益分析
一、項目成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）
項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）
土地獲得價款
開發前期準備費
主體建筑工程費
主體安裝工程費
社區管網工程費
園林環境費
配套設施費
開發間接費
開發成本合計
管理費用
銷售費用
財務費用
項目總投資
二、項目稅務分析
1、營業稅及附加
2、所得稅
3、土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、項目經濟效益分析
1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
稅前利潤
稅后利潤
內部收益率
銷售凈利率
總投資回報率
銷售毛利率
獲利指數
資金峰值比例
地價支付貼現比
啟動資金獲利倍數
3、項目開發各期的利潤體現
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